나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [12] 경기도 화성시 병점동 833-1 4층403호 도시형생활주택 경매

경기도 화성시 병점구 병점동로70번길 14 인애빌 (도시형생활주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경1200(수원지방법원 경매17계). 감정가 110,000,000원, 최저가 77,000,000원. 매각기일은 2026-09-08입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 1200 [12]
소재지	경기도 화성시 병점동 833-1 4층403호
도로명주소	경기도 화성시 병점구 병점동로70번길 14 인애빌
용도	도시형생활주택
매각기일	2026.09.08
관할법원	수원지방법원 경매17계 ((031)210-1378(구내:1378))
이용제한	비행안전제6구역(전술), 상대보호구역, 성장관리권역, 제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (접함)소로1류(폭 10m~12m), (접함)소로2류(폭 8m~10m), 도시지역

경기도 화성시 병점동 833-1 4층403호 도시형생활주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	12.74㎡ (3.85평)
건물면적	20.64㎡ (6.24평)

금액

감정가	110,000,000원
최저가	77,000,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	7,700,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.05	110,000,000원	유찰
2차	2026.09.08	77,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.
교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.
이용상태: 기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.
토지의 형상 및 이용상태: 인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임
인접 도로상태등: 본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1200

경매 구분: 부동산 임의경매

소재지: 경기도 화성시 병점동 833-1, 4층 403호

용도: 도시형생활주택 (현황: 24시 셀프빨래방(상호:위시테리아) 및 도시형생활주택)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설

건물 사용승인일: 정보 없음

1.2. 면적 정보

토지 면적: 12.74㎡ (약 3.85평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 20.64㎡ (약 6.24평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 110,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 병점동에 소재하며, 태안 초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 병점역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역

2.4. 도로 상황

본건 북서측, 남서측, 북동측으로 로폭 약 8-10미터 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

채권자: 하OOO

채무자(소유자): 김진숙 (소유권 이전: 은인애)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 김진숙 (2017-11-06)

* 근저당권: 하나은행 (696,000,000원, 2017-11-06) - 말소기준권리

* 근저당권: 하나은행 (300,000,000원, 2017-11-06)

* 근저당권: 하나은행 (144,000,000원, 2017-11-06)

* 소유권이전: 은인애 (2018-03-06) - 매매

* 주택임차권: 박우진 (35,000,000원, 2023-08-31 전입/확정) - 말소

* 임의경매개시결정: 하나은행 (910,817,894원, 2025-05-15, 수원지방법원 2025타경1200) - 말소

* 가압류: 장혜순 (100,000,000원, 2025-07-08, 수원지방법원 2025카단506700) - 말소

등기부채권 총액: 1,275,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 390,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-31

* 확정일자: 2023-08-31

* 배당신고일자: 2025-06-20

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 존재 (을4, 말소)

3.4. 인수 권리 분석

말소기준권리(을1 근저당권, 2017-11-06)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 박우진의 경우 대항력이 없으며, 주택임차권 등기(을4) 또한 말소 예정이므로 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

작성일 2026-06-13 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 별도 기재 없음)

4. 상권 분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본건 건물은 공동주택 및 근린생활시설로 이루어져 있습니다. 1층 101호는 현재 "24시 셀프빨래방"으로 이용 중이며, 기호(2-13)와 (14-17)은 각각 도시형생활주택(원룸형) 및 다락 구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 본건(4층 403호)은 공부상 휴게음식점이나 현황 "24시 셀프빨래방"으로 이용 중입니다.

4.2. 인근 시세 분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 2026년 4월 병점동에서 23.2㎡ 크기의 원룸이 60,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건(20.64㎡)과 유사한 크기이나, 본건의 감정가는 110,000,000원으로 시세 대비 높은 것으로 보입니다. 다만, 본건은 근린생활시설(빨래방)로도 이용 중인 복합 용도이므로 단순 주거용 원룸과는 가격 차이가 있을 수 있습니다. 화성시 병점동 일대는 최근 아파트 매매가 상승세가 관찰되고 있으나, 본건과 같은 소형 도시형생활주택이나 상가 겸용 건물의 정확한 비교 시세 파악에는 추가적인 조사가 필요합니다.

4.3. 주변 상권 특성

태안 초등학교 인근으로 주거 밀집 지역이며, 상업 시설 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다. 병점역이 인접해 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

본건 북동측 인근에 태안 초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의 시설

인근에 버스정류장이 위치하며, 지하철 병점역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다. 주변 근린생활시설 및 공원 등이 소재합니다.

5.3. 기타 편의 시설

건물 자체에는 기본적인 위생/급배수/난방 설비, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본건은 "유동화물건, 공동담보"로, 복잡한 금융 구조를 가질 수 있으며, 추가적인 법적 절차나 리스크가 수반될 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 비행안전제6구역: 군사 활동과 관련된 제한사항이 있을 수 있으며, 향후 건축 또는 개발 시 영향이 있을 수 있습니다.

* 성장관리권역: 수도권정비계획법에 따른 개발 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 기타 법적 제한 사항을 확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태 (추정)

건축물대장상 사용승인일 정보는 없으나, 2017년 근저당 설정 기록으로 보아 건물이 신축된 지는 일정 시간이 경과되었을 것으로 추정됩니다. 노후된 건물일 경우 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점동에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 태안 초등학교가 인접해 있는 장점이 있습니다. 또한, 도시형생활주택 및 근린생활시설(빨래방)로 복합 활용되고 있어 임대 수익을 다각화할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 감정가가 최근 유사 면적 원룸 매매가 대비 높은 점, 유동화물건 및 공동담보라는 특수 물건 정보, 그리고 비행안전구역 등 개발 제한 사항은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 교통의 편리성: 병점역 및 버스정류장 인접

* 생활 편의성: 학교, 근린생활시설, 공원 등 주변 기반시설 양호

* 복합 용도: 주거용 및 상가용으로 동시 활용 가능성

* 화성시 개발 잠재력: 지속적인 도시 개발 및 인구 유입

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원입니다. 유사 면적(23.2㎡)의 원룸이 2026년 4월 60,000,000원에 거래된 사례가 있어 감정가와의 차이가 존재합니다. 본 물건은 주거용 외에 상가(빨래방)로도 사용 중인 복합 용도이므로, 단순 원룸 시세보다는 높은 가치를 가질 수 있습니다. 또한, 화성시 내 부동산 시장의 전반적인 상승세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 낙찰을 위해서는 감정가인 110,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 본건의 실제 가치 평가를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 입찰 희망가는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다. (이는 주변 부동산 시세 및 권리 분석 결과를 바탕으로 한 예상이며, 실제 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

주변 지역에 특별한 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.1.물건 기본정보