나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [6] 경기도 화성시 병점동 833-1 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1200 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 화성시 병점동 833-1 3층301호

용도: 도시형생활주택

건축물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설

토지면적: 18.42㎡ (약 5.57평)

토지지분: 18.42㎡ (약 5.57평)

건물면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.835㎡ (약 9.03평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 158,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 태안 초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역

* 도로조건: 인접 도로상태는 본건 북서측, 남서측, 북동측으로 로폭 약 8-10미터 도로에 각각 접합니다.

* 제한상태:

* 소로1류 (폭 10m~12m)(접합)

* 소로2류 (폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 상대보호구역 (화성오산교육지원청 문의)

* 비행안전제6구역 (전술)

* 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준 권리 및 채권 총액)

* 말소기준권리: 2017-11-06 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부채권 총액: 1,240,000,000원 (근저당 696,000,000원 + 300,000,000원 + 144,000,000원)

* 기타 권리: 소유권 보존, 소유권 이전, 임의경매, 가압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김병석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

* 임차인: 정성재

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2025-02-19

* 확정일자: 2025-02-19

* 배당신고일자: 2025-07-17

* 대항력: 없음

* 권리분석: 상기 임차인들은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 정성재 임차인의 보증금 30,000,000원은 배당을 통해 회수되지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다. 그러나 현재 배당신고 내역으로 미루어 보아 우선변제권 행사가 가능할 것으로 보이며, 임차인 현황과 권리관계 재확인이 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 파악되지 않아 인수 여부 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 JSON 정보 분석 결과:

* 2005년식 연립, 21.13㎡ (약 6.39평), 2026년 4월 거래, 2,600만원 (평당 약 407만원)

* 1994년식 다세대, 56.27㎡ (약 17.02평), 2026년 1월 거래, 5,000만원 (평당 약 294만원)

* 2018년식 다세대, 37.45㎡ (약 11.33평), 2026년 1월 거래, 15,400만원 (평당 약 1360만원)

본 물건의 건물면적은 29.84㎡ (약 9.03평)이며, 감정가는 158,000,000원 (평당 약 1750만원)입니다. 가장 유사한 거래 사례인 2018년식 다세대(37.45㎡, 15,400만원, 평당 약 1360만원)와 비교 시, 본 건의 감정가는 현재 시세 대비 높은 수준일 가능성이 있습니다. 다만, 도시형생활주택의 특성과 실제 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 및 임대 현황

인근 오피스텔(병점역써밋프라움)의 경우, 전용 7평(약 24㎡) 단위의 경우 1억원 내외(평당 약 1400-1500만원)의 실거래가를 보이고 있습니다. 본 건의 건물 면적(29.84㎡, 약 9.03평)을 고려하면, 감정가(158,000,000원, 평당 약 1750만원)는 실거래가 수준보다 높은 편으로 분석됩니다.

4.3. 주변 시설 분석 (편의시설, 혐오시설 등)

* 주요 편의시설: 홈플러스 병점점, 이마트 에브리데이 병점점, 병점역, 태안 초등학교, 병점고등학교 등 상업, 교통, 교육 시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설 및 리스크:

* '비행안전제6구역'에 해당하므로, 비행기 소음으로 인한 생활 불편 가능성이 있습니다. (수원 공군기지 인근)

* 화성시 내에서는 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장) 설치와 관련하여 주민 반대 및 갈등 사례가 다수 보고되고 있습니다. 현재 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않으나, 이는 화성시 전체의 부동산 시장에 대한 장기적인 부정적 인식에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구성 및 이용 현황

건물은 총 5층으로, 1층은 공부상 휴게음식점이나 현황은 '24시 셀프빨래방'으로 이용 중입니다. 2층부터 13층까지는 도시형생활주택(원룸형), 14층부터 17층까지는 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

5.2. 생활 편의 시설

* 교통: 병점역(지하철) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 쇼핑: 홈플러스, 이마트 등 근린생활시설 인접.

* 교육: 태안 초등학교, 병점중학교, 병점고등학교 등 교육 시설 접근 용이.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리상 리스크

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 등기부등본상 기재되어 있어, 실제 지상권이 존재할 경우 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 해당 권리에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 상태 및 기타 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 법률관계가 있을 수 있습니다.

* 비행안전구역 지정으로 인한 소음 발생 가능성이 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황(1층 상가)이 일치하나, 이는 매각 후 원상복구 등의 문제가 발생할 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점동에 위치한 도시형생활주택으로, 병점역 역세권 및 다양한 생활 편의시설, 교육 시설 접근성이 우수하여 임대 수익형 투자에 적합한 잠재력을 가지고 있습니다. 1층 상가와 다수의 원룸형 주택으로 구성되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다. 다만, '비행안전제6구역' 지정으로 인한 소음 가능성, 등기부상 '소멸되지 않는 권리' 기재, 그리고 현재 시세 대비 다소 높은 감정가 수준은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리하며, 풍부한 생활 편의시설(마트, 학교 등)을 갖추고 있습니다.

* 다양한 형태의 원룸형 주택으로 구성되어 있어 공실률 감소 및 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 1층 상가(빨래방)의 존재는 추가적인 임대 수입원 역할을 할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 158,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 실거래가(평당 약 1,300만~1,500만원)와 본 건의 건물 면적(약 9.03평)을 고려할 때, 평당 가격으로 환산 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 또한, 비행안전구역 지정으로 인한 소음 리스크 및 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성을 감안하여, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 임차인 보증금이 없는 점과 말소기준권리 이하 권리들의 소멸 예정이라는 점은 긍정적입니다.

종합적인 분석 결과, 본 건의 적정 입찰가 범위는 약 135,000,000원 ~ 145,000,000원으로 예상됩니다.

추천 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.