나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [3] 경기도 화성시 병점동 833-1 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경1200 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (등기부상 주요 근저당권자는 하나은행)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 화성시 병점동 833-1 2층202호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 13.92㎡ (약 4.21평)

건물면적: 22.55㎡ (약 6.82평)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.3. 감정평가 정보

감정가: 120,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "태안 초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 병점역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10-12m) 접합, 소로2류(폭 8-10m) 접합.

주요 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017-11-06 접수된 하나은행의 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 목태조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사성우건설

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-07-04

배당신고일자: 2025-05-30

대항력: 없음

비고:

두 임차인 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 총 채권액은 약 1,240,000,000원 (근저당, 가압류 등)으로, 이는 감정가를 크게 상회하는 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

건물 자체에는 1층에 근린생활시설(24시 셀프빨래방)이 입점해 있으며, 주위 일대 주거단지 내에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 건물 이용현황

본건(2층202호)은 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있으며, 건물 전체는 공동주택 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장 및 지하철 병점역 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

태안초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 유리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

말소되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있으며, 이에 대한 상세 확인이 필요합니다.

등기부상 총 채권액이 감정가를 매우 큰 폭으로 초과하므로, 경매 절차 진행 및 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 시장 관련 리스크

본건의 감정가가 주변 유사 신축 다세대 주택의 시세보다 높게 책정된 것으로 분석되어, 시세 대비 경쟁력이 떨어질 수 있습니다.

부동산 경기 변동에 따른 가격 하락 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

유동화물건 및 공동담보 물건으로 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

임대 관계 등 상세 확인되지 않은 부분이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 병점동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 교육시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 다만, 등기부상 총 채권액이 감정가를 크게 상회하고, 주변 시세 대비 감정가가 높게 산정된 것으로 분석되어 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 말소되지 않는 권리 존재 가능성 및 임대차 관계 등 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 병점역 인근으로 우수한 대중교통망 확보.

* 태안초등학교 및 생활 편의시설 인접으로 주거 환경 양호.

* 소형 면적의 도시형생활주택으로 소액 투자 또는 실거주 목적에 적합.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 다음과 같은 정보를 파악할 수 있습니다.

* 2005년 준공된 21.13㎡ 면적의 '병점프라자'가 2026년 4월 2,600만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 414만원 수준입니다.

* 2018년 준공된 37.45㎡ 면적의 '다세대' 주택이 2026년 1월 1억 5,400만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 1,364만원 수준입니다.

본건(22.55㎡)의 감정가는 1억 2,000만원으로, 3.3㎡당 약 1,760만원 수준입니다. 이는 주변 신축 다세대 주택의 시세(3.3㎡당 약 1,364만원)보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

신축 다세대 주택의 평균 시세(3.3㎡당 약 1,300만원 ~ 1,500만원)를 본건의 면적(22.55㎡, 약 6.82평)에 적용하여 환산하면, 약 9,300만원에서 1억 300만원 사이의 시세가 예상됩니다.

따라서, 본건의 감정가는 시장 실제 가치 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 120,000,000원이나, 주변 시세 분석 결과에 따르면 9,300만원 ~ 1억 300만원 수준의 가치를 지닌다고 추정됩니다.

등기부상 총 채권액이 12억 4,000만원으로 감정가를 훨씬 초과하는 점, 그리고 말소되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.