나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [13] 경기도 화성시 병점동 833-1 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(empty line 2)

사건번호: 수원지방법원 2025타경1200 (13)

소재지: 경기도 화성시 병점동 833-1 4층 404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 111,000,000원

토지면적: 12.94㎡ (약 3.91평)

토지지분: 12.94㎡ (약 3.91평)

건물면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

건물지분: 20.96㎡ (약 6.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설

1.1. 입지조건

(empty line 2)

* 위치: 경기도 화성시 병점동 소재 태안 초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

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* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2017.11.06 (김진숙)

* 근저당: 하나은행 (2017.11.06, 총 1,143,600,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전: 2018.03.06 (은인애)

* 주택임차권: 박찬미 (2017.11.08 확정, 2017.12.08 전입, 90,000,000원, 2025.06.11 등기, 2025.07.08 말소)

* 임의경매개시결정: 하나은행 (2025.05.15, 910,817,894원, 말소)

* 가압류: 장혜순 (2025.07.08, 100,000,000원, 말소)

* 말소기준권리: 을1 근저당 (하나은행, 2017.11.06)

* 인수되는 권리: 등기부상 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박찬미 (박 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-12-08

* 확정일자: 2017-11-08

* 배당신고일자: 2025-06-02

* 대항력: 없음

* 비고: 박찬미 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 또한 말소 처리되었습니다. 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있는지 최종 확인이 필요하나, 일반적인 권리 분석상 인수될 가능성은 낮습니다.

1.3. 상권분석

(empty line 2)

* 본 건물은 1층에 근린생활시설(24시 셀프빨래방)이 있고, 상층부는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 복합 건물입니다.

* 주변에 태안 초등학교와 각종 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 병점역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 이는 유동인구 및 잠재적 임차인 확보에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교육: 태안 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장 및 지하철 병점역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 건물 내 근린생활시설 및 주변 상업시설 이용이 가능하며, 주거 밀집 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 환경: 아파트, 주택, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

(empty line 2)

* 유동화물건, 공동담보: 채권 유동화 및 공동 담보로 진행되는 물건으로, 일반 경매보다 복잡한 절차나 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 대항력 없는 임차인 박찬미 씨의 경우, 배당받지 못한 보증금이 있는지 최종 확인이 필요합니다. (현재로서는 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.)

* 건물 관리 상태: 정확한 건물 관리 상태나 노후도에 대한 상세 정보는 부족합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

(empty line 2)

본 물건은 경기도 화성시 병점동에 위치한 도시형생활주택으로, 태안 초등학교 인근에 자리하고 있으며 병점역 이용이 편리한 교통 요지입니다. 건물은 1층 근린생활시설과 상층부 원룸형 주택으로 구성되어 있으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 인수 부담은 없습니다. 유동화물건 및 공동담보라는 특수성이 있지만, 우수한 입지와 비교적 양호한 권리 관계를 갖춘 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 탁월한 입지: 태안 초등학교 인접 및 병점역 도보 접근 가능한 위치.

* 안정적인 임대 수요: 소형 주거 공간(원룸형)은 대학생, 직장인 등 꾸준한 임대 수요 확보 가능.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 향후 지역 개발 가능성: 화성시의 지속적인 발전과 함께 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

(empty line 2)

* 감정가: 111,000,000원

* 건물 면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 중 가장 유사한 조건(2018년식 다세대, 37.45㎡)은 2026년 1월 15,400만원에 거래되었습니다. 이를 평당 단가로 환산하면 약 1,362만원/평 수준입니다.

* 본 건의 감정가는 111,000,000원이며, 이는 건물 면적 기준 평당 약 1,751만원으로, 최근 거래 사례의 평당 단가보다 높게 책정되어 있습니다.

* 그러나 화성시 병점동 일대의 유사 면적 도시형생활주택(원룸)의 일반적인 시세가 100,000,000원에서 150,000,000원 범위에 형성되어 있다는 점과, 본 건의 감정가가 해당 범위 내에 있다는 점을 고려할 때, 감정가 또한 합리적인 수준일 가능성이 있습니다.

* 유동화물건 및 공동담보의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.