나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [10] 경기도 화성시 병점동 833-1 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1200 (10)

소재지: 경기도 화성시 병점동 833-1 4층 401호

건물용도: 도시형생활주택

총 감정가: 158,000,000원

토지 면적: 18.42㎡ (약 5.57평)

토지 지분: 18.42㎡ (약 5.57평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

건물 지분: 29.835㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 태안초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 병점역이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통 상황은 양호한 편으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 북서측, 남서측, 북동측으로 폭 약 8-10미터의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 원활합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건물의 등기부등본상 현황은 다음과 같습니다.

- 소유권 보존: 김진숙 (2017-11-06)

- 근저당: 하나은행 (총 1,039,600,000원, 2017-11-06, 말소기준권리)

- 소유권 이전: 은인애 (2018-03-06, 매매)

- 임의 경매: 하나은행 (2025-05-15, 수원지방법원 2025타경1200)

- 가압류: 장혜순 (2025-07-08, 100,000,000원)

등기부채권 총액은 1,240,000,000원입니다.

말소기준권리인 하나은행의 근저당권(을1, 을2, 을3)은 임의경매(갑3)로 인해 말소될 예정입니다.

현재 채권 최고액이 감정가 대비 상당히 높게 설정되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김현종

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-03

* 확정일자: 2021-01-11

* 배당신고일자: 2025-07-08

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 금액은 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 병점동 지역은 태안초등학교 인근으로 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

1층은 휴게음식점이나 현재 24시 셀프 빨래방으로 이용 중이며, 기호(2-17)의 나머지 호실들은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

주변에 상업시설 및 생활 편의시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있다고 판단됩니다.

다만, 다수의 도시형생활주택이 건축되어 있어 경쟁은 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설로, 외벽은 외장석재 및 징크판넬 마감, 내벽은 내부 인테리어 및 벽지도배, 타일 붙임으로 마감되어 있습니다. 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창으로 시공되었습니다.

5.2. 이용 상태

공부상 용도는 휴게음식점이나 현황은 24시 셀프 빨래방으로 이용 중이며, 기호(2-17)는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 일부 호실은 다락 구조를 포함하고 있습니다.

5.3. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 주변 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 10일 거래된 병점프라자(연립, 2005년식)는 21.13㎡(약 6.39평) 면적에 26,000,000원(2천 6백만원)에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 4,070,000원 수준입니다.

* 2026년 1월 12일 거래된 유리빌라(다세대, 1994년식)는 56.27㎡(약 17.03평) 면적에 50,000,000원(5천만원)에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 2,936,000원 수준입니다.

* 2026년 1월 12일 거래된 (756-251)(다세대, 2018년식)은 37.45㎡(약 11.32평) 면적에 154,000,000원(1억 5천 4백만원)에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 13,604,000원 수준입니다.

본건은 29.84㎡(약 9.03평) 면적이며, 감정가는 158,000,000원입니다. 이는 3.3㎡당 약 17,500,000원 수준입니다.

가장 최근 거래된 2018년식 다세대 주택 거래 사례(3.3㎡당 약 1,360만원)와 비교 시, 본건의 감정가는 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 그러나 감정가는 경매 물건의 기준 가격이며, 건물 상태, 층수, 호수별 입지 등에 따라 시세 차이가 발생할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등에 해당되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복수의 채권자가 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황이 다를 수 있어, 추후 용도 변경이나 원상 복구 등의 이슈가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 본건은 임차인 대항력 없음으로 보증금 부담은 없습니다.)

8. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 병점동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

감정가는 158,000,000원이며, 이는 3.3㎡당 약 1,750만원 수준입니다.

최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례(3.3㎡당 약 1,360만원)와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준일 수 있습니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

토지 이용 제한 사항은 있으나, 주상복합 용도의 일반적인 제한 수준으로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

9. 투자 포인트

* 병점역 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 도시형생활주택으로 소형 가구 및 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 신축에 가까운 건물(2018년식 거래 사례 비교)로, 비교적 양호한 상태의 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건은 감정가 158,000,000원을 기준으로 평가되었습니다.

주변 시세 분석 결과, 가장 최근 거래된 유사 물건(2018년식, 37.45㎡)은 154,000,000원에 거래되어 3.3㎡당 약 1,360만원 수준이었습니다.

이를 본건 면적(9.03평)에 적용 시 약 122,840,000원의 시세가 산출됩니다.

감정가는 3.3㎡당 약 1,750만원으로, 주변 시세보다 높게 평가된 경향을 보입니다.

종합적인 고려 시, 본건의 적정 낙찰가 범위는 감정가와 시세의 중간선상에서 형성될 가능성이 높습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 140,000,000원에서 150,000,000원 사이로 예상됩니다.

보수적인 접근을 위해서는 140,000,000원부터 시작하여 경매 진행 상황을 지켜보는 것이 현명할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.