나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [9] 경기도 화성시 병점동 833-1 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1200 (9)

소재지: 경기도 화성시 병점동 833-1 3층304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 111,000,000원

토지면적: 12.94㎡ (약 3.92평)

건물면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 태안 초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형으로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

북서측, 남서측, 북동측으로 폭 약 8~10미터 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획은 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역, 수도권정비계획법에 따른 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물로 공동주택 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

외벽은 외장석재 및 징크판넬로 마감되었으며, 내벽은 내부 인테리어, 벽지도배 및 타일 붙임으로 되어 있습니다. 창호는 알루미늄 샷시 및 하이샷시 이중창입니다.

공부상 용도는 휴게음식점이나, 현황은 "24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)"으로 이용 중입니다. (기호 1)

기타 호실(기호 2-13)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, (기호 14-17)은 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2017-11-06 접수된 하나은행의 근저당권 (을1)

말소예정 권리:

* 하나은행 근저당권 (을1, 을2, 을3)

* 하나은행 근저당권 (을4 - 주택임차권)

* 하나은행 임의경매개시결정 (갑3)

* 장혜순 가압류 (갑4)

인수되는 권리:

* 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (지상권개요: 정보 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 임정운

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-01-21

* 확정일자: 2020-01-06

* 배당신고일자: 2025-06-13

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 임정운의 경우, 대항력은 없으나 보증금 80,000,000원에 대한 배당신고가 있었으며, 등기부등본 상 주택임차권(을4)은 말소예정으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권 및 생활정보

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 물건은 다음과 같은 시세로 거래되었습니다.

* 2005년식 연립주택 (21.13㎡): 2026년 4월 2,600만원 거래

* 2018년식 다세대주택 (37.45㎡): 2026년 1월 15,400만원 거래 (약 411만원/㎡)

본건의 감정가는 111,000,000원으로, 전용면적 20.96㎡ 기준 약 530만원/㎡의 가치를 평가받았습니다. 이는 주변 시세(특히 2018년식 다세대주택) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 감정평가 시점(2026년 6월)이 최근이므로, 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

주변 편의시설:

* 학교: 태안 초등학교 인근 위치.

* 교통: 병점역 (지하철 1호선), 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 생활: 근린생활시설, 공원 등 주거 편의시설이 인접해 있습니다.

혐오시설 조사:

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오 또는 유해시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건, 공동담보 물건으로 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 건물 공부상 용도(휴게음식점)와 실제 이용 상태(셀프빨래방, 도시형생활주택)의 차이가 있으나, 이는 현황을 바탕으로 매각이 진행되므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 감정가 대비 주변 유사 물건의 시세가 다소 낮게 형성된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 투자 포인트

* 화성시 병점동의 역세권 및 주거지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 도시형생활주택 및 상가(빨래방)로 복합적인 수익 창출이 가능합니다.

* 신축급 건물(2017년경 준공 추정)으로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점동의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 감정가 대비 주변 시세 분석 결과 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 감정가가 인근 거래 사례보다 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원이며, 건물면적 20.96㎡ 기준 약 530만원/㎡입니다.

유사한 조건의 주변 다세대주택(2018년식, 37.45㎡)이 2026년 1월 15,400만원에 거래된 사례(약 411만원/㎡)를 참고할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 대비 다소 조정될 여지가 있습니다.

임차인의 보증금 80,000,000원은 인수되지 않을 것으로 예상되므로, 입찰가 산정 시 고려할 직접적인 부담액은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 90% 수준으로 판단됩니다.

* 권장 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 100,000,000원

* 최적 입찰가 제안: 97,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.