나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [7] 경기도 화성시 병점동 833-1 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경1200 (7) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 화성시 병점동 833-1 3층 302호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

1.2. 물건 현황

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자는 하OOO (하나은행)입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 120,000,000원입니다.

토지 면적은 13.92㎡ (약 4.21평)이며, 건물 면적은 22.55㎡ (약 6.82평)입니다. 토지 및 건물 지분 면적도 동일하게 기재되어 있습니다. 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 특이사항

본 건은 유동화 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 공동 담보로 설정된 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 병점동 소재 "태안 초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로, 주상복합 건물이 건축되어 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등 관련 법규의 제한을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 본 건에는 소유권 보존 및 이전 등기 외 다수의 근저당권이 설정되어 있었으며, 하나은행의 근저당권(을1, 을2, 을3)이 말소기준권리입니다.

이후 소유권 이전, 임의경매 개시결정(갑3), 가압류(갑4) 등이 등기되었으나, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

전체 등기부 채권 총액은 1,240,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

본 건에는 최미진 씨가 임차인으로 존재하며, 보증금 90,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2017년 10월 27일이며, 확정일자는 2017년 9월 11일입니다.

배당신고일자는 2025년 6월 9일이며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 요약 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 외 명시되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 최미진 씨의 보증금 90,000,000원은 경매 절차에서 배당을 통해 우선 변제받는 것이 원칙입니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인의 대항력으로 인해 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 상권 분석

본 물건이 위치한 병점동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

감정평가서상 기호(1)은 '24시 셀프빨래방'으로 이용 중이며, 기호(2-17)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 이는 주변에 1인 가구 및 소규모 사업체 운영 가능성을 시사합니다.

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 해당 건물의 층별 업종 및 이용 현황을 상세히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활 정보

* 교통: 병점역(지하철) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 교통 편의성이 양호합니다.

* 교육: 태안 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 긍정적입니다.

* 편의시설: 주변에 공원, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인과의 명도 협상이 필요하거나 명도 소송 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 임차인의 점유 권한을 존중해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성에 따라 예상 시세와 실거래가 간 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 소형 면적의 도시형생활주택은 시장 상황에 민감할 수 있습니다.

6.3. 명도 리스크

대항력 있는 임차인으로 인해 원활한 명도가 이루어지지 않을 경우, 입주 및 재임대 또는 매도에 차질이 생길 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 교통 요지: 병점역 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 등 임대 수요가 꾸준할 수 있는 소형 주택입니다.

* 잠재 가치: 화성시 개발 계획 및 지역 활성화에 따른 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 하지만 명확한 인수 보증금이 없고, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 명도 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가 산정

감정가 120,000,000원을 기준으로, 대항력 있는 임차인 존재, 물건의 노후도, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매가(2018년식 37.45㎡, 15,400만원)를 참고할 때, 단위 면적당 가격은 약 411만원/㎡ 수준입니다. 본 물건의 면적(22.55㎡)에 적용하면 약 9,278만원 수준의 시장 가치를 추정해볼 수 있습니다.

감정가 120,000,000원에서 대항력 있는 임차인의 명도에 따른 잠재적 비용 및 시장 상황을 감안하여, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가의 약 79% 수준이며, 명도 협상 및 기타 부대 비용 발생 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.