나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [4] 경기도 화성시 병점동 833-1 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경1200 (4) 사건으로 경기도 화성시 병점동 833-1, 2층 203호에 소재한 도시형생활주택입니다. 감정가는 110,000,000원이며, 건물면적은 20.64㎡ (약 6.25평), 토지 지분면적은 12.74㎡ (약 3.85평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 하OOO이며, 유동화물건 및 공동담보 물건으로 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 병점동에 위치하며, 주변에는 태안 초등학교가 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 지역은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 병점역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2017년 11월 6일 소유권 보존 등기(김진숙) 이후 하나은행 근저당권(총액 1,140,000,000원)이 설정되었습니다. 이후 소유권 이전(은인애) 및 임의경매(하나은행, 910,817,894원), 가압류(장혜순, 100,000,000원) 등이 등기되었으며, 현재 모든 근저당권, 임의경매, 가압류는 말소 예정이거나 말소 기준 권리(근저당권)에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부 채권 총액은 1,240,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 임차인 최연희가 있으며, 보증금 90,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2023년 2월 16일, 확정일자는 2023년 1월 31일입니다. 배당신고일자는 2025년 6월 16일입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

등기부상 을1 근저당권(하나은행)이 말소기준권리가 됩니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요에 명시되어 있으나, 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

3.4. 인수 보증금

권리분석상 임차인 최연희는 대항력이 없으므로, 보증금은 인수되지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보 중, 2025년 4월 10일 경기도 화성시 병점동 379-10 소재 병점프라자(연립, 2005년 건축)의 21.13㎡ 면적이 26,000,000원에 거래되었습니다. 이는 1㎡당 약 1,230,000원 수준입니다. 본 건은 20.64㎡ 면적이며 감정가는 110,000,000원(1㎡당 약 5,330,000원)으로, 최근 거래된 유사 면적 대비 감정가가 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다른 다세대 주택 매매 정보(56.27㎡ 50,000,000원, 37.45㎡ 154,000,000원)는 면적과 시세 차이가 커 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

4.2. 건물 용도 분석

건축물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 공동주택(도시형생활주택 원룸형)과 근린생활시설(24시 셀프빨래방)로 이용되고 있습니다. 본 건은 원룸형 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간으로서의 가치를 지닙니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 외벽은 외장석재 및 징크판넬 마감, 내벽은 내부 인테리어 및 벽지 도배, 타일 붙임으로 되어 있습니다. 창호는 알루미늄 샷시 및 하이샷시 이중창입니다. 본 건(2층 203호)은 공부상 휴게음식점이나 현황 24시 셀프빨래방으로 이용 중이라는 감정평가서 요약 내용이 있으나, 20.64㎡ 건물면적과 건물 이용상태 설명상 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 보입니다. (정보 혼재, 정확한 용도는 현장 확인 필요)

5.2. 편의 및 부대시설

기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 제2종 일반주거지역에 속하며, 소로 1류(폭 10m~12m) 및 소로 2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 현재까지의 분석으로는 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

6.2. 시세와의 괴리

감정가(110,000,000원)와 최근 유사 면적 거래가(26,000,000원) 사이에 큰 가격 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성 여부에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 낙찰 후 재산 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 법규 및 제한사항

토지이용계획상 각종 제한사항(가축사육제한, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등)이 존재하므로, 해당 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

해당 주소지(경기도 화성시 병점동 833-1) 주변의 혐오시설에 대한 별도의 정보는 제공되지 않았으며, 관련 검색 결과에서도 특이사항이 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 잠재적 혐오시설의 존재 여부를 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점동의 도시형생활주택으로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 특별한 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮아 시세 조사 및 감정가의 적정성에 대한 심층적인 검토가 필수적입니다. 이러한 시세 괴리 요인을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 병점역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 개발 잠재력: 화성시는 지속적으로 발전 가능성이 있는 지역입니다.

* 소형 주거 공간: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간의 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준 권리 이후 권리들이 정리될 예정이라 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

건물면적: 20.64㎡ (약 6.25평)

본 건의 경우, 제공된 최근 매매 정보(21.13㎡, 26,000,000원)와 감정가(110,000,000원) 간에 상당한 시세 차이가 존재합니다. 이러한 격차를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 77,000,000원 ~ 88,000,000원

이는 일반적인 경매 투자 전략에 따른 제안이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 시세, 임대 수요 등을 재확인하고, 법률 및 부동산 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 감정가와 실거래가 간의 큰 차이에 대한 명확한 원인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.