나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [5] 경기도 화성시 병점동 833-1 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1200 (5)

* 소재지: 경기도 화성시 병점동 833-1 2층204호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 111,000,000원

* 토지면적: 12.94㎡ (약 3.91평)

* 토지지분: 12.94㎡ (약 3.91평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

* 건물지분: 20.96㎡ (약 6.34평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "태안 초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측, 남서측, 북동측으로 로폭 약 8-10미터 도로에 각각 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합). 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 11월 6일 하나은행 근저당권 (을1).

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2, 을3, 갑3(임의경매), 갑4(가압류) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2022-12-26

* 확정일자: 2022-11-22

* 배당신고일자: 2025-07-04

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 100,000,000원을 배당받아야 하나, 배당순위에 따라 전액 배당받지 못할 가능성이 있음.

* 채권액 합계: 등기부채권 총액 1,240,000,000원.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 중 본건과 면적(20.96㎡)이 유사한 "병점프라자"(21.13㎡)의 거래가는 2026년 4월 10일 26,000,000원으로, 평당 약 123만원 수준으로 나타남. 이는 해당 지역의 일반적인 시세보다 매우 낮은 가격으로, 거래 자체의 특수성이 있거나 오기일 가능성이 있음.

* 2018년식 다세대주택 "756-251"(37.45㎡)의 2026년 1월 12일 거래가는 154,000,000원으로, 평당 약 411만원 수준임. 이는 비교적 최근 연식의 주택으로 본건의 잠재적 가치를 판단하는 데 참고할 수 있음.

* 본건 감정가: 111,000,000원 (평당 약 530만원).

* 분석: 본건의 감정가는 20.96㎡ 기준 111,000,000원으로, 가장 유사한 면적의 실거래가(2600만원)와는 큰 차이를 보임. 그러나 최신 연식의 다세대 주택 시세(약 411만원/㎡)를 고려할 때, 본건의 감정가가 시장 상황에 부합하는지 추가적인 면밀한 검토가 필요함. 다만, 도시형생활주택(원룸형)의 특성을 고려하면 ㎡당 가격은 높게 형성될 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: "태안 초등학교" 북동측 인근으로 학교, 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역임.

* 편의시설: 병점역 인근으로 상업시설 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

* 교통: 버스정류장 및 병점역(지하철)이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 건물 상태: 철근콘크리트구조, 5층 건물의 공동주택 및 근린생활시설로, 외벽은 석재 및 징크판넬, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 및 하이샷시 이중창임. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있음.

* 현재 이용 상태: 공부상 휴게음식점으로 되어 있으나, 현황 "24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)"으로 이용 중임. (해당 호실의 이용상태인지, 건물 전체의 일부인지 명확하지 않아 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 현황: 임대 관계 등은 미상으로, 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 소요될 수 있음. (단, 최 임차인은 대항력 없음)

* 권리 관계: 채권 총액이 매우 높아 채무자/소유자의 재정 상황이 악화되었을 가능성이 있으며, 추가적인 압류 등이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 현황과 공부상 불일치: 현황 "24시 셀프빨래방"으로 이용 중이나 공부상 용도가 "휴게음식점"으로 되어 있어, 원상복구 또는 용도 변경에 따른 비용 발생 가능성이 있음.

* 유사 물건의 낮은 거래가: "병점프라자"의 거래가(2600만원)가 본건의 감정가(1억 1100만원)에 비해 현저히 낮은 점은 시장가치를 판단하는 데 있어 주의가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점동에 위치한 도시형생활주택으로, 병점역 인근이라는 교통 요지에 자리하고 있습니다. "태안 초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있으며, 기본적인 건물 구조와 설비를 보유하고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있으나, 임대 관계 미상 등 명도 관련 사항은 고려해야 합니다. 상권 분석 결과, 유사 면적의 거래가는 매우 상이한 패턴을 보이고 있어, 본건의 적정 가치 판단을 위해서는 추가적인 시장 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 교통 입지: 병점역(지하철) 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

* 주거 및 상업 혼재 지역: 주거 환경과 근린생활시설 이용이 편리한 지역에 위치함.

* 양호한 건물 상태: 철근콘크리트 구조의 현대적인 마감재를 사용한 건물로, 기본적인 생활 편의 설비(승강기, 보안 설비 등)가 갖추어져 있음.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 인수에 따른 위험이 적음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 111,000,000원입니다. 유사 면적의 최근 거래 사례 중 2018년식 다세대주택(37.45㎡)이 154,000,000원에 거래된 점(평당 약 411만원)과 본 건의 감정가(20.96㎡, 평당 약 530만원)를 종합적으로 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

"병점프라자"의 거래가(2600만원)는 특수한 경우로 판단되며, 본 건의 감정가가 합리적인 수준에서 책정되었다고 가정할 경우, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 현장 조사, 명도 가능성, 시장 동향 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.