나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [8] 경기도 화성시 병점동 833-1 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1200 (8)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 병점동 833-1 3층303호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설 중 3층 303호

이용 상태: 본건은 공부상 휴게음식점으로 등재되어 있으나, 현황 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 110,000,000원 (일억 천만원)

토지 면적: 12.74㎡ (약 3.85평)

건물 면적: 20.64㎡ (약 6.24평)

총 면적: 33.38㎡ (약 10.09평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "태안초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 11월 6일 접수된 하나은행 근저당(을1, 696,000,000원)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 모든 권리(근저당, 주택임차권 등)는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 장혜순 (마스킹: 장 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 28일

확정일자: 2022년 7월 8일

배당신고일자: 2025년 6월 4일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

본 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

병점역세권 인근으로 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 유동인구 및 상권 특성

병점역세권 및 태안초등학교 인근에 위치하여 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 배후 수요가 확보된 상권입니다.

소형 주거 공간으로서 1인 가구 및 소규모 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 병점역 인근 상업시설 이용도 용이합니다.

생활 편의시설 이용은 양호한 수준입니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 태안초등학교가 위치하고 있습니다.

인근 교육시설 이용은 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 소로2류에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등 관련 법률에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

6.2. 건물 상태 및 하자

건축물 자체의 노후화 또는 구조적 문제는 감정평가서상 특별히 언급되지 않았으나, 건물 준공 연도(정보 부재, 5층 공동주택)에 따른 일반적인 관리 상태를 고려해야 합니다.

6.3. 명도 관련

본건은 임차인이 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점동의 역세권 및 학세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소액으로 투자가 가능하며 임차인의 대항력이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 소형 면적으로 인한 환금성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

소액 투자 가능: 감정가 대비 낮은 금액으로 투자가 가능합니다.

안정적인 임차인: 대항력 없는 임차인이 있어 명도 부담이 적습니다.

지역 개발 가능성: 화성시 병점동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본건 건물 면적: 20.64㎡ (약 6.24평)

감정가: 110,000,000원 (약 533만원/㎡)

제공된 JSON 정보 및 주변 시세를 분석한 결과, 다음과 같은 점을 고려할 수 있습니다.

* 비교 대상 (2018년식, 37.45㎡)의 최근 매매가는 154,000,000원 (약 411만원/㎡)입니다. 이를 본건 면적(20.64㎡)에 적용 시 약 84,830,400원 (약 8천 5백만원) 수준의 시세가 추정됩니다.

* "병점프라자"(2005년식, 21.13㎡)의 최근 매매가 26,000,000원(약 123만원/㎡)은 매우 낮은 수준으로, 본건과 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다.

* 본건의 감정가(약 533만원/㎡)는 최근 거래된 신축 건물 대비 높은 편입니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가와 시세 추정치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 검토한 후 신중한 입찰이 필요합니다.

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 필요는 없습니다.

예상 입찰가: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.