나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [2] 경기도 화성시 병점동 833-1 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경1200 (2)

소재지

경기도 화성시 병점동 833-1 2층201호

용도

도시형생활주택

감정가

158,000,000원

토지면적

18. 42㎡ (약 5.57평)

건물면적

29. 84㎡ (약 9.03평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

하OOO (하나은행)

특이사항

유동화물건, 공동담보

주의사항

(제공된 정보 없음)

특수물건정보

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동에 소재하며, 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임. 북동측 인근에 태안초등학교가 위치함.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 병점역이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편임.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이며, 본건(2층 201호)은 공부상 휴게음식점으로 등재되어 있으나 현황은 "24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)"으로 이용 중인 것으로 보임. (단, 감정평가요약표에 따르면 기호(1)은 휴게음식점으로, 기호(2-13)은 도시형생활주택(원룸형), 기호(14-17)는 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이라고 명시되어 있음. 본건 201호의 정확한 현재 이용 상태는 현장 확인 필요)

2.4. 토지 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

2.5. 인접 도로상태

본건 북서측, 남서측, 북동측으로 폭 약 8-10미터 도로에 각각 접함.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m~12m)(접합)

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 상대보호구역 (화성오산교육지원청 문의)

* 비행안전제6구역 (전술)

* 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김진숙 (2017-11-06)

* 근저당: 하나은행 (696,000,000원, 2017-11-06, 말소기준권리)

* 근저당: 하나은행 (300,000,000원, 2017-11-06)

* 근저당: 하나은행 (144,000,000원, 2017-11-06)

* 소유권이전: 은인애 (2018-03-06, 매매)

* 임의경매개시결정: 하나은행 (2025-05-15, 수원지방법원 2025타경1200)

* 가압류: 장혜순 (100,000,000원, 2025-07-08)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 1,240,000,000원임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-23

* 확정일자: 2024-03-27

* 배당신고일자: 2025-06-17

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 120,000,000원은 인수되지 않을 것으로 예상됨 (경매 절차에 따른 배당 결과에 따라 변동 가능).

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용은 파악되지 않음.

3.5. 권리분석 요약

말소기준권리(을1, 하나은행 근저당)보다 늦게 설정된 대부분의 권리(을2, 을3, 갑3, 갑4)는 경매개시결정으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보임. 다만, 소유권 이전(갑2) 및 소유권 보존(갑1)은 소멸되지 않음. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본건은 도시형생활주택으로, 1층에는 근린생활시설(현재 셀프빨래방으로 이용 추정)이 있고, 상층부에는 원룸형 주택으로 구성되어 있어 주거 및 상업 용도로 활용 가능함.

4.2. 주변 상권

태안초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 밀집 지역의 상권을 형성하고 있음.

4.3. 인근 시세 분석

제공된 JSON 데이터를 바탕으로 인근 부동산 시세를 분석한 결과, 유사한 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례는 다음과 같음.

* 병점프라자 (연립, 2005년식, 21.13㎡, 7층): 2026년 4월 2.6억원 거래 (약 1,230만원/㎡)

* (756-251) (다세대, 2018년식, 37.45㎡, 2층): 2026년 1월 1.54억원 거래 (약 411만원/㎡)

본건은 29.84㎡ 면적에 도시형생활주택으로, 2018년식 다세대주택(37.45㎡, 1.54억원) 거래가를 기준으로 환산 시 약 1.23억원의 시세를 추정해 볼 수 있음. 감정가 1.58억원은 이와 비교했을 때 다소 높은 편이나, 건물 연식 및 구체적인 내부 상태 등에 따라 가치가 달라질 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 태안초등학교가 인근에 위치하며, 기타 학교 시설 접근성이 양호함.

* 교통시설: 병점역(지하철) 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 기타: 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

총 채권액이 12.4억 원으로 감정가 1.58억 원을 크게 상회하므로, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

6.2. 임차인 보증금

임차인이 대항력이 없으나, 1.2억 원이라는 상당한 금액의 보증금이 있으므로 배당 절차를 면밀히 확인해야 함. (인수 보증금은 0원으로 예상됨)

6.3. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 및 공동담보 물건의 특성상 채권 구조가 복잡할 수 있으며, 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있음.

6.4. 건축물 용도 및 현황 차이

공부상 용도(휴게음식점)와 현황 이용(셀프빨래방, 도시형생활주택)이 다를 수 있으며, 이는 명도 및 활용에 일부 영향을 줄 수 있음.

6.5. 지역 제한사항

비행안전제6구역(전술)에 해당되나, 이는 일반적으로 건물 신축이나 증축 시 제한사항으로 작용하며, 기존 건물 이용에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 병점동의 역세권 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 편의성이 우수하고 주변에 생활 편의시설 및 학교가 있어 주거용 또는 소규모 상업 시설로 활용 가치가 있음. 그러나 높은 총 채권액, 복잡한 권리 관계(유동화, 공동담보), 임차인 관련 사항 등은 주의 깊게 검토해야 할 리스크 요소임. 경매 절차 및 배당 결과에 따라 인수되는 권리나 부담이 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성 (병점역 인근)

* 주거 및 상업 복합 활용 가능성 (도시형생활주택, 근린생활시설)

* 주변 개발 및 인프라 개선 기대

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 158,000,000원을 기준으로, 인근 시세 분석 및 건물의 잠재적 가치를 고려할 때, 보수적으로 약 130,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본건은 채권 총액이 매우 높고 권리 관계가 복잡하므로, 응찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현황과 다를 수 있습니다. 투자 결정은 본인의 책임하에 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.