나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55466 [6] 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ""서호중학교"" 북서측 인근에 위치하며,
대상물건 인근은 다세대주택 및 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아
일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제202호외 7세대로서,
외 벽 : 치장 벽돌 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

""공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 \
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""주거용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(큰솔유치원
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55466 (6)

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 4층403호 (신 주소: 경기도 수원시 권선구 서호서로15번길 9-12)

건물구분: 도시형생활주택 (집합건물)

감정가: 166,000,000원

토지면적: 24.55㎡ (약 7.43평)

건물면적: 31.25㎡ (약 9.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOO

건축년도: 2020년 12월 30일 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서호중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 일반적인 수준입니다.

토지 및 도로: 대상 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형의 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(복자유치원, 큰솔유치원), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1. 주식회사풀잎대부의 근저당권 (2021-01-18 접수)

분석 요약:

* 본건에 설정된 모든 권리(근저당, 임차권, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 채무자/소유자: 석민호

* 임차인: 손

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-15

* 확정일자: 2021-01-25

* 배당신고일자: 2025-02-18

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담이 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 전형적인 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업시설이나 유흥상권은 아닙니다. 단지형 다세대주택으로서의 주거 기능을 중심으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 편리.

교육: 서호중학교가 인근에 있으며, 복자유치원, 큰솔유치원이 위치한 교육환경 보호구역 내에 포함됩니다.

편의시설: 소규모 근린생활시설이 주변에 위치하여 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

군사시설 관련 제한: 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

소음: 군용비행장 소음대책구역에 포함된 점으로 미루어, 일정 수준의 소음 발생 가능성이 있습니다.

도로 접근성: 남측으로 접한 약 2m 폭의 도로는 차량의 원활한 통행 및 주차에 다소 불편을 초래할 수 있습니다.

임차인 배당 문제: 임차인 손 은 대항력이 없으나, 배당 신고를 했으므로 배당 여부에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 서둔동에 소재한 비교적 신축(2020년 사용승인) 도시형생활주택으로, 권리 관계상 낙찰자가 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건입니다.

주거 환경은 양호하나, 군사시설 관련 지역 포함으로 인한 일부 개발 제한 및 소음 문제가 잠재적 리스크로 존재합니다.

채권 총액이 감정가를 상회하므로, 경매 진행 과정에서 유찰 가능성 및 경쟁률을 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급(2020년식) 도시형생활주택으로 실거주 및 임대수익용으로 적합합니다.

권리 관계가 명확하여 법적 하자 없이 안전하게 취득 가능합니다.

수원시 권선구 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

감정가 대비 시세 조사 결과, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건은 전용면적 31.25㎡(약 9.45평)이며, 2020년 사용승인된 신축급 건물입니다.

* 제공된 주변 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적대의 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 궁전연립(1984년식, 37.62㎡): 1억원 (약 877만원/평)

* 동명그린맨션(1995년식, 59.52㎡): 1억 6,500만원 (약 917만원/평)

* 본건의 경우, 건축년도가 더 신축(2020년)임을 감안할 때, 평당 가격은 동명그린맨션의 사례(약 917만원/평) 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 이를 바탕으로 보수적으로 평당 950만원에서 1,050만원을 적용하면, 약 8,977만원 ~ 9,922만원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

* 그러나 본건의 감정가는 1억 6,600만원으로, 추정 시장 가치보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 기준에 따른 차이일 수 있습니다.

투자 전략:

* 감정가(1억 6,600만원)와 추정 시장 가치(약 9,000만원 ~ 1억원) 사이의 격차가 상당합니다.

* 경쟁력 있는 입찰가를 산정하기 위해서는, 감정가의 70%~80% 수준을 목표로 하되, 현장 조사 및 최신 시세 변동을 추가로 확인하는 것이 중요합니다.

* 보수적인 접근 시, 추정 시장 가치 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.