나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55466 [5] 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ""서호중학교"" 북서측 인근에 위치하며,
대상물건 인근은 다세대주택 및 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아
일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제202호외 7세대로서,
외 벽 : 치장 벽돌 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

""공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 \
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""주거용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(큰솔유치원
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 예담빌 4층 401호

사건번호: 수원지방법원 2025타경55466 (5)

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 4층 401호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 217,000,000원

토지면적: 33.15㎡ (약 10.03평)

토지지분: 33.146㎡ (약 10.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.20㎡ (약 12.76평)

건물지분: 42.2㎡ (약 12.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

건축물 정보:

- 건물 사용승인일: 2020년 12월 30일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

- 층수: 지상 5층 건물 내 4층 401호

- 용도: 공동주택 (도시형 생활주택 단지형 다세대주택)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서호중학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태:

물건은 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 복자유치원 및 큰솔유치원 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

을1. 주식회사풀잎대부 근저당권 (접수일자: 2021-01-18)

* 매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류, 근저당권부채권근질권설정 등)는 낙찰과 동시에 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음 (제시된 정보 상 지상권 등 인수되는 권리 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-03-30

* 배당신고일자: 2025-05-02

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 서둔동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 주변에 학교 및 근린생활시설이 분포하여 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 학교: 서호중학교, 복자유치원, 큰솔유치원 등 다수의 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 설비:

건물은 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방, 소화전, 승강기, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군사 관련 구역 지정:

비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제1종구역에 포함되어 있어, 비행 활동으로 인한 소음 및 항공기 운항 관련 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

* 좁은 도로 접면:

남측으로 폭 약 2m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 다소 불편함이 예상될 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인:

등기부등본상 임차인이 있으나, 배당 여부 및 세부 사항 확인이 필요하며, 만약의 경우 인수되지 않는 보증금 외 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (본 건 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2020년 사용승인)된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이나, 군사 관련 구역 지정으로 인한 소음 및 비행 안전 구역 관련 제한 사항, 그리고 좁은 도로 접면 등은 고려해야 할 요소입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 신축 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 주거 편의성: 학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 수원시 권선구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 3월, 7월 거래)를 분석한 결과, 인근 유사 면적의 주택 거래가는 약 100,000,000원에서 165,000,000원 사이로 나타났습니다. 본 건은 신축 건물(2020년)이라는 점에서 시세 대비 높은 가치를 가질 수 있으나, 감정가(217,000,000원)와 최근 실거래가 사이의 격차가 존재합니다.

군사 관련 구역 지정, 좁은 도로 접면 등 잠재적 리스크 요인과 비교적 높은 감정가를 고려했을 때, 신중한 접근이 필요합니다.

위 내용을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 140,000,000원으로 산정합니다. 이는 인수되는 보증금이 없다는 점을 반영한 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.