나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55466 [7] 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ""서호중학교"" 북서측 인근에 위치하며,
대상물건 인근은 다세대주택 및 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아
일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제202호외 7세대로서,
외 벽 : 치장 벽돌 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

""공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 \
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""주거용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(큰솔유치원
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55466 (7)

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 162,000,000원

토지면적: 23.66㎡ (약 7.16평)

건물면적: 30.12㎡ (약 9.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동에 소재하며, 인근에 서호중학교가 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 형상 및 이용상태:

대상 물건은 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태:

물건 남측으로 폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(복자유치원, 큰솔유치원), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용 규제를 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부상 권리현황:

* 소유권 보존: 석민호 (2021.01.11)

* 근저당: 주식회사 풀잎대부 (2021.01.18, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 장보영 (2025.02.18, 140,000,000원) - 사업일자 2021.02.15, 확정일자 2021.01.20. 대항력 없음, 매각으로 소멸 예정

* 임의경매: 양천신용협동조합 (2025.04.08, 730,685,981원)

* 가압류: 중소기업은행 (2025.05.08, 132,291,430원)

* 근저당부채권근질권: 미래신용협동조합 (2025.06.30, 840,000,000원)

* 압류: 수원시 (2025.08.05)

총 인수 권리:

말소기준권리인 근저당보다 후순위로 등기된 모든 권리(주택임차권, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 등기부상 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장 (개명전 장보영)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-15

* 확정일자: 2021-01-20

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수 보증금: 0원

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 140,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

주변 환경:

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택, 학교(서호중학교), 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 상대적으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

인근 편의시설:

주거 밀집 지역 특성상 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 식당 등)의 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물 구조 및 설비:

본 물건은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 5층 502호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

건축물 용도:

건축물대장상 용도는 공동주택(도시형 생활주택 - 단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

인근 학교:

서호중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 측면에서 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

높은 채무 총액:

등기부상 채무 총액이 1,112,291,430원에 달하며, 이는 본 건이 채권자의 신청에 의해 임의경매로 진행되는 주요 원인입니다.

소음 및 비행안전 구역:

본 물건은 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전제2구역(전술)에 포함되어 있어, 항공기 소음 및 비행으로 인한 영향이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(복자유치원, 큰솔유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용 규제를 받고 있어 향후 건축이나 개발 시 제한 사항을 고려해야 합니다.

주변 혐오시설:

인근 지역에서 직접적으로 낙찰자가 인수해야 할 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 수원시 관내에는 폐기물 처리 시설 등이 운영 중에 있으나, 해당 시설들은 대체로 현대화되었거나 주민 편의시설과 함께 조성되는 추세입니다. 다만, 일부 지역에서 발생하는 불법 쓰레기 투기 문제는 단기적인 환경 저해 요인이 될 수 있으나, 관련 민원은 관리 및 개선되고 있는 것으로 파악됩니다.

임대 관계:

임대차 관계는 미상이나, 현재 거주하는 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 입지적으로는 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 학교 등 생활 편의 시설 이용이 가능하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 다수의 채권이 설정되어 있어 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다. 특히, 대항력 없는 임차인의 보증금 140,000,000원은 인수하지 않아 권리상의 안전성이 확보됩니다.

다만, 군용비행장 소음 및 비행안전 구역에 해당하며, 다양한 토지이용 규제가 존재하는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 감정가는 162,000,000원으로, 주변 시세와 비교 시 신축 연도를 감안한 적정 수준으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물:

2020년 준공된 건물로, 노후화에 대한 우려가 적고 내부 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됩니다.

명확한 권리 관계:

대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 전혀 없으며, 모든 등기 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석상 안전합니다.

안정적인 주거 입지:

학교 및 주거 시설이 인접한 지역으로, 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 162,000,000원

주변 시세 분석:

입력된 최근 매매 정보 중 유사 면적(37.62㎡)은 100,000,000원 (약 877만원/평), (59.52㎡)은 165,000,000원 (약 916만원/평)에 거래되었습니다. 본 건은 30.12㎡ (약 9.11평) 면적입니다.

본 물건은 2020년 준공으로 신축 연도가 가장 최신이며, 감정가 162,000,000원(약 1,778만원/평)은 주변 상대적으로 오래된 건물들의 실거래가보다 높은 편입니다. 이는 신축 연도에 따른 가치 상승이 반영된 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

본 물건의 감정가는 162,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 실거래가를 참고하되, 본 물건의 신축 연도(2020년)를 감안하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁을 고려해야 합니다. 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 약 80% ~ 90% 수준인 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 투자 가치를 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.