나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55466 [8] 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ""서호중학교"" 북서측 인근에 위치하며,
대상물건 인근은 다세대주택 및 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아
일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제202호외 7세대로서,
외 벽 : 치장 벽돌 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

""공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 \
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""주거용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(큰솔유치원
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55466 (8)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOO

1.2. 물건 기본정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 5층504호

건축물대장상 주소: 경기도 수원시 권선구 서호서로15번길 9-12 (서둔동)

용도: 도시형생활주택 (공동주택-단지형다세대주택)

감정가: 198,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.07㎡ (약 11.52평)

건물지분: 38.07㎡ (약 11.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

* 전유부분 면적: 38.07㎡ (약 11.52평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 '서호중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정도 일반적인 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

대상 물건의 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형으로, '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

물건지 남측으로 폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

추가적으로 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(복자유치원, 큰솔유치원), 비행안전제2구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역(군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률), 도시교통정비지역(도시교통정비촉진법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2021년 1월 18일 접수된 주식회사풀잎대부의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 근저당권, 주택임차권(최예은), 임의경매, 가압류, 압류, 근저당권부채권근질권설정 등 등기부등본상 모든 권리(갑1, 을1, 을2, 갑2, 갑3, 을1-3, 갑4)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 420,000원

* 전입일자: 2023-01-30

* 확정일자: 2023-02-24

* 배당신고일자: 2025-02-20

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 예정이며, 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존: 석민호 (2021-01-11)

* 근저당권: 주식회사풀잎대부 (840,000,000원, 2021-01-18, 말소기준권리)

* 주택임차권: 최예은 (80,000,000원, 2025-02-20, 말소)

* 임의경매: 양천신용협동조합 (730,685,981원, 2025-04-08, 말소)

* 가압류: 중소기업은행 (132,291,430원, 2025-05-08, 말소)

* 1번근저당권부채권근질권설정: 미래신용협동조합 (840,000,000원, 2025-06-30, 말소)

* 압류: 수원시 (금액 미상, 2025-08-05, 말소)

3.5. 총 채무액

등기부채권 총액은 1,052,291,430원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 서둔동 일대의 연립 및 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 보화빌라 (2002년식): 68.88㎡, 130,000,000원 (약 1,887,050원/㎡)

* 궁전연립 (1984년식): 37.62㎡, 100,000,000원 (약 2,658,160원/㎡)

* 동명그린맨션 (1995년식): 59.52㎡, 165,000,000원 (약 2,771,707원/㎡)

대상 물건은 2018년 건축 허가를 받아 2020년 사용 승인된 신축급(준공 4-6년차) 도시형생활주택으로, 주변의 오래된 연립/다세대 주택들에 비해 건축 연식이 매우 짧다는 장점이 있습니다.

대상 물건의 전용 면적(38.07㎡)은 궁전연립(37.62㎡)과 유사한 크기입니다.

4.2. 감정가 대비 시세 평가

대상 물건의 감정가는 198,000,000원이며, 전용 면적(38.07㎡) 기준 약 5,201,000원/㎡의 가격으로 산정되었습니다.

이는 유사 면적의 연식 오래된 주택들의 최근 매매가(약 266만원/㎡)와 비교했을 때 매우 높은 수준입니다. 신축 연식 및 도시형생활주택이라는 점을 감안해도 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 반대로, 제공된 주변 시세 정보가 해당 물건의 특성을 완전히 반영하지 못할 수도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 치장 벽돌 및 대리석 붙임 마감, 창호는 하이새시 창호 등으로 마감되었습니다.

건축물대장상 2018년 3월 신축 허가를 받고, 2020년 12월 사용 승인되었으며, 전유부 등기(504호)는 2022년 9월에 완료되었습니다.

5.2. 건물 설비 내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 시설

북서측 인근에 서호중학교가 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

물건지에 다수의 법적 제한(비행안전구역, 군사시설 소음대책구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등)이 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

현재 임대관계는 미상으로 파악되었습니다. 다만, 등기부상 최예은 임차인은 대항력이 없으며 보증금 인수 의무가 없어 이는 리스크로 작용하지 않습니다.

6.3. 높은 총 채무액

총 등기부채권 금액이 10억 원 이상으로 높아 채권자들의 적극적인 경매 진행 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

수원시 권선구 서둔동에 위치한 신축급(2018-2020년 준공) 도시형생활주택으로, 주거지역에 해당합니다.

7.2. 장단점 요약

장점으로는 짧은 건축 연식, 공동주택으로서의 기본적인 편의 설비, 인수되는 보증금 없음 등이 있습니다.

단점으로는 주변 시세 대비 높은 감정가, 다양한 법적/행정적 제한, 보통 수준의 주위 환경 및 교통 여건 등이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2018년 건축 허가를 받아 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

8.2. 인수되는 보증금 없음

임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금을 인수할 의무가 없으므로, 낙찰 시 명도 절차 외 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

8.3. 일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

198,000,000원

9.2. 시세 기반 분석

주변의 연식 오래된 주택들의 거래 사례를 비교했을 때, 대상 물건의 감정가는 시세 대비 높은 수준으로 판단됩니다. 이는 신축 연식과 도시형생활주택이라는 특수성을 반영한 것으로 보이나, 실제 시장가치와의 괴리가 있을 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

현재 제시된 시세 및 감정가, 물건의 특성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

130,000,000원 ~ 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.