나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55466 [3] 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ""서호중학교"" 북서측 인근에 위치하며,
대상물건 인근은 다세대주택 및 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아
일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제202호외 7세대로서,
외 벽 : 치장 벽돌 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

""공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 \
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""주거용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(큰솔유치원
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 수원지방법원 2025타경55466 (3)

1.2. 소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 3층301호

1.3. 건물 정보

* 건물명: 예담빌

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

* 준공일: 2020년 12월 30일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 5층 (해당 층: 3층)

* 전용면적: 42.20㎡ (약 12.77평)

* 토지 지분: 33.15㎡ (약 10.03평)

1.4. 감정가: 217,000,000원

1.5. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.6. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.7. 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서호중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

* 대상 물건 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (주식회사풀잎대부, 2021년 1월 18일 접수)

3.2. 등기부 현황 (주요 권리 요약)

* 소유권보존 (2021.01.11.)

* 근저당 (을1, 말소기준권리, 2021.01.18.)

* 주택임차권 (을2, 2025.01.24. 말소 예정)

* 가압류 (갑4, 2024.09.09. 말소 예정)

* 임의경매 (갑5, 2025.04.08. 말소 예정) - 본건 경매 개시 결정

* 가압류 (갑6, 2025.05.08. 말소 예정)

* 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-3, 2025.06.30. 말소 예정)

* 압류 (갑7, 2025.08.05. 말소 예정)

* 등기부 채권 총액: 2,052,291,430원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 중 (중국인이향화)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 2월 9일

* 배당신고일자: 2025년 1월 24일

* 대항력: 없음

* 임차인: 최 (최수민)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 9일

* 확정일자/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

3.4. 인수 권리 여부

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

* 임차인의 보증금 및 차임 합계액 중 인수되는 금액: 0원

3.5. 권리분석 요약

* 본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 모든 채권 및 임차 보증금은 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 주거용 건물(도시형생활주택-단지형다세대주택)로 이용 중에 있습니다.

* 인근은 주거 지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 분포합니다.

4.2. 주변 시설

* "서호중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 단지 내 기본적인 주차 시설(16대)을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 대상 물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동에 위치하며, 비교적 신축(2020년 준공)된 다세대주택입니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 학교(서호중학교 등)가 있어 교육 시설 이용이 용이합니다.

* 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 정확한 편의시설 분포는 지도 서비스 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기본 설비

* 위생, 급배수, 전기, 난방, 소화전, 승강기, 주차장 등 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제1종구역에 해당하여 군사 활동 및 소음 관련 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

* 상대보호구역(복자유치원, 큰솔유치원)에 포함되어 유치원 주변 건축 행위 시 관련 법규 적용을 받을 수 있습니다.

6.2. 기타

* 임대 관계 미상 (해당 내용 외 미확인 임차인 존재 가능성)

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호하며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건입니다. 주변 환경은 주거 및 교육 시설이 혼재되어 있으며, 기본적인 교통 및 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 다만, 일부 군사 관련 제한 구역에 포함되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 양호한 건물 상태 (2020년 준공)

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없음

* 도시형생활주택으로서 실수요 및 투자 수요 기대 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 주변 매매 사례를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 경우 ㎡당 약 189만원에서 277만원 수준으로 거래되었습니다.

* 본 물건은 2020년식 신축 건물로, 연식 차이를 고려할 때 ㎡당 시세는 더 높게 형성될 수 있습니다.

* 인근 유사 면적(약 60-69㎡)의 신축이 아닌 건물 거래 사례를 기준으로 추정 시, 본 건(42.20㎡)의 시장 가치는 약 1억 3천만원에서 1억 6천만원 사이로 추정됩니다.

* 이는 감정가 2억 1천 7백만원과 상당한 차이를 보입니다. 감정가는 시장 상황 또는 다른 평가 기준을 반영했을 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 현 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 6천만원에서 1억 8천만원 사이로 제안합니다.

* 입찰 전, 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태 및 주변 환경을 재확인하고, 최신 시세 동향을 추가로 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.