나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55466 [4] 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ""서호중학교"" 북서측 인근에 위치하며,
대상물건 인근은 다세대주택 및 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아
일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제202호외 7세대로서,
외 벽 : 치장 벽돌 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

""공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 \
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""주거용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(큰솔유치원
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경55466 (4) 사건으로, 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115번지(신주소: 경기도 수원시 권선구 서호서로15번길 9-12)에 소재한 예담빌 3층 303호 도시형생활주택입니다.

감정가는 166,000,000원이며, 건물은 철근콘크리트 구조로 2020년 12월 30일에 사용 승인되었습니다.

물건의 전유부분 면적은 건물 31.25㎡ (약 9.45평)이며, 토지 지분 면적은 24.55㎡ (약 7.43평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매입니다.

채권자는 (OOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동에 위치하며, "서호중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 이용 편리성 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

물건의 남측으로는 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 용도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 1월 18일 접수된 주식회사풀잎대부의 근저당권(을1)입니다.

이 근저당권보다 후순위인 을2(주택임차권), 갑4(가압류), 갑5(임의경매), 갑6(가압류), 을1-3(근저당권부채권근질권설정), 갑7(압류)은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차인 모신영 씨가 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인되었으며(보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-27, 확정일자 2023-01-26, 배당신고일자 2025-03-06), 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 개요상 특이사항은 없습니다.

전체 등기부채권 총액은 2,012,291,430원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 "예담빌"이라는 다세대주택 건물 내에 위치하며, 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

인근 지역은 주거 시설과 더불어 서호중학교, 서호초등학교 등 교육 시설이 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

농촌진흥청이 인근에 위치하고 있어 해당 기관 관련 유동 인구의 잠재적 수요도 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 서호중학교와 서호초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

효원공원이 상대적으로 가까워 주민들의 여가 및 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

단지 내 주차 시설(16대)이 갖추어져 있으며, 기본적인 위생·급배수, 전기, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

등기부채권 총액이 20억 원을 초과하여 감정가 대비 매우 높지만, 이는 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 낙찰 후 모두 소멸될 예정입니다. 그러나 채권액이 높은 만큼 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있습니다.

군용비행장 소음대책구역 제1종 구역 및 비행안전제2구역(전술)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 관련 법규에 따른 제한이 발생할 수 있습니다. (군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법)

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로, 재건축 또는 신축 시 용도 관련 규제를 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 서둔동에 위치한 비교적 신축(2020년 완공)의 도시형생활주택으로, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소되는 권리가 대부분이고, 인수되는 부담이 없는 것으로 확인되어 소유권 확보는 명확할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가(166,000,000원) 대비 주변 유사 물건들의 최근 실거래가(평당 약 624만원 ~ 916만원)를 고려할 때, 감정가가 상당히 높게 책정되었다는 점이 큰 부담 요인으로 작용합니다. 특히 본 물건의 건물 면적(약 9.45평)으로 환산 시, 감정가는 평당 약 1756만원 수준으로, 주변 시세와 큰 괴리가 있습니다.

군용비행장 소음대책구역 등의 포함으로 인한 잠재적 개발 제한 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

서둔동 지역의 지속적인 주거지 정비 및 인프라 확충 기대감.

비교적 신축 건물이라는 점.

권리 분석상 인수 부담이 없어 명확한 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건(약 9.45평)과 유사한 조건의 다세대/연립주택 시세는 평당 약 624만원에서 916만원 수준입니다.

본 물건의 감정가 166,000,000원은 평당 약 17,566,000원으로, 주변 시세 대비 현저히 높게 책정되었습니다.

이러한 시세와 감정가의 큰 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 0원임을 감안하여, 감정가의 40~50% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

감정가 166,000,000원의 40%는 66,400,000원, 50%는 83,000,000원입니다.

종합적인 시세 분석과 감정가와의 격차, 잠재적 리스크(법적 제한 등)를 고려하여, 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 추가적인 심층 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.