나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55466 [2] 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ""서호중학교"" 북서측 인근에 위치하며,
대상물건 인근은 다세대주택 및 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아
일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제202호외 7세대로서,
외 벽 : 치장 벽돌 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

""공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 \
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""주거용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(큰솔유치원
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55466 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 2층 204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 30.90㎡ (약 9.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.34㎡ (약 11.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서호중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 철근콘크리트 지붕으로 이루어져 있습니다. 지상 5층 건물 중 제2층 제204호에 해당합니다. 외벽은 치장 벽돌 및 대리석 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 하이새시 창호가 설치되어 있습니다. 건물은 2020년 12월 30일 사용 승인을 받았습니다 [cite: BuildingRegistryJSON].

2.4. 토지 이용 현황

대상 토지는 인접 토지와 등고평탄한 사다리형으로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로

물건지 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (복자유치원, 큰솔유치원) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 비행안전제2구역(전술) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 군용비행장 소음대책구역 제1종구역 (군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2021년 1월 11일 (석민호)

* 근저당권: 2021년 1월 18일 (주식회사 풀잎대부, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전 (신탁등기 말소): 2021년 2월 4일 (석민호)

* 주택임차권 (공동담보목록): 2025년 5월 14일 (유남식, 135,000,000원) - 말소

* 가압류: 2024년 9월 9일 (주식회사 에스엠디자인건설, 900,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 2025년 4월 8일 (양천신용협동조합, 730,685,981원) - 말소

* 가압류: 2025년 5월 8일 (중소기업은행, 132,291,430원) - 말소

* 근저당권부채권근질권설정: 2025년 6월 30일 (미래신용협동조합, 840,000,000원) - 말소

* 압류: 2025년 8월 5일 (수원시, 세무과-00 6713) - 말소

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리인 근저당권(을1)보다 늦게 설정된 대부분의 권리(을2, 갑4, 갑5, 갑6, 을1-3, 갑7)는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,007,291,430원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유 (유남식)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 26일

* 확정일자: 2023년 3월 31일

* 배당신고일자: 2025년 5월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기 말소.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '지상권 개요'가 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.)

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 건물들의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 보화빌라 (서둔동 97-67, 2002년식, 68.88㎡): 2026년 3월 130,000,000원 거래 [cite: RecentSalesJSON1]

* 궁전연립 (서둔동 150-12, 1984년식, 37.62㎡): 2026년 7월 4일 100,000,000원 거래 [cite: RecentSalesJSON2]

* 동명그린맨션 (서둔동 45-149, 1995년식, 59.52㎡): 2026년 7월 7일 165,000,000원 거래 [cite: RecentSalesJSON3]

4.2. 대상 물건 시세 추정

본건 예담빌(서둔동 97-115, 39.34㎡, 2020년경 준공)은 보화빌라(97-67)와 주소지가 매우 인접하고 건물 유형(도시형생활주택-단지형다세대주택)도 유사합니다. 보화빌라의 거래가액(130,000,000원 / 68.88㎡)을 기준으로 평당 약 189만원으로 환산 시, 본건 39.34㎡에는 약 7,440만원의 가치가 산정됩니다.

반면, 동명그린맨션(59.52㎡)의 거래가액(165,000,000원)을 기준으로 평당 약 277만원으로 환산 시, 본건 39.34㎡에는 약 10,900만원의 가치가 산정됩니다.

신축 연도(2020년경)를 고려할 때, 동명그린맨션의 시세가 좀 더 현실적인 참고가 될 수 있습니다.

감정가는 201,000,000원으로, 최근 실거래가 및 유사 물건 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대상 물건은 서호중학교 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대해 조사한 결과, 명확하게 혐오시설로 분류될 만한 시설은 보고되지 않았습니다. [cite: NeighborhoodInfoSearch1, NeighborhoodInfoSearch2, NeighborhoodInfoSearch3, NeighborhoodInfoSearch4, NeighborhoodInfoSearch5, NeighborhoodInfoSearch6, NeighborhoodInfoSearch7, NeighborhoodInfoSearch8]

6. 잠재적 리스크

6.1. 미소멸 권리

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권 개요'가 기재되어 있습니다. 그러나 제공된 등기부등본 상 지상권 설정 내역은 확인되지 않아, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 총 채무액이 약 20억 원으로, 감정가(2억 1백만원) 대비 매우 높습니다. 이는 경매 개시의 원인이 된 채권 외 다수의 채권이 설정되었음을 의미하며, 경매 절차 진행에는 문제가 없으나 낙찰 후 잔여 채무 등에 대한 잠재적 이슈는 없습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

다수의 토지이용계획상의 제한(가축사육제한, 비행안전, 소음대책, 도시교통정비, 과밀억제 등)이 있어 향후 재산권 행사 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 예담빌 2층 204호는 수원시 권선구 서둔동에 위치한 도시형생활주택으로, 서호중학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호합니다. 건물은 2020년경 준공되어 비교적 신축이며, 접근성 및 편의시설 이용도 보통 수준입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸되며, 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

다만, 감정가가 실거래가 및 유사 물건 시세 대비 높게 평가된 점, 토지이용계획상의 여러 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 받을 시 시세차익 기대 가능.

* 2020년경 준공된 비교적 신축 건물.

* 주거 편의시설 및 교통 환경이 양호한 지역.

* 경매 절차상 인수 부담 있는 권리가 없는 명확한 권리 관계.

9. 예상 입찰가

현재 시장 상황 및 유사 물건의 최근 거래 사례, 그리고 본건의 연식 및 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 실질적인 시장 가치는 감정가(201,000,000원)보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

유사한 면적의 동명그린맨션(59.52㎡, 1.65억원) 시세(약 109,000,000원)와 보화빌라(68.88㎡, 1.3억원) 시세(약 74,400,000원)를 참고하여, 본 건물의 상태 및 향후 활용 가능성 등을 감안할 때, 110,000,000원에서 130,000,000원 사이의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이고 대항력 있는 임차인이 없으므로, 낙찰가의 80% 수준 또는 그 이하로 접근하는 전략도 유효합니다.

이에, 본건에 대한 적정 입찰 예정가는 120,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.