나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56116 [3] 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층115호 근린상가 경매

경기도 화성시 동탄구 동탄감배산로 124-6, 이너매스여울숲 1층115호 (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경56116(수원지방법원 경매17계). 감정가 979,000,000원, 최저가 685,300,000원. 매각기일은 2026-09-08입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 56116 [3]
소재지	경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층115호
도로명주소	경기도 화성시 동탄구 동탄감배산로 124-6, 이너매스여울숲 1층115호
용도	근린상가
건물명	이너매스여울숲
매각기일	2026.09.08
관할법원	수원지방법원 경매17계 ((031)210-1378(구내:1378))
이용제한	성장관리권역, 중심상업지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)중로3류(폭 12m~15m), 택지개발지구, 지구단위계획구역, (접함)자연녹지지역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (접함)가축사육제한구역, 도시지역, (접함)문화공원, (저촉)상대보호구역

경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층115호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	7.52㎡ (2.27평)
건물면적	33.03㎡ (9.99평)

금액

감정가	979,000,000원
최저가	685,300,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	68,530,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.05	979,000,000원	유찰
2차	2026.09.08	685,300,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼 · 평가일 2025.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""여울초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트단지ㆍ업무시설(오피스텔)ㆍ각종 근린생활시설ㆍ상업나지 등이 혼재하는 동탄2택지개발지
구임.
교통상황: 본건은 제반 차량 출입 자유로운 상태로, 인근 시도ㆍ지방도ㆍ고속도로의 배치상태 등 차량
의 이용편은 대체로 양호한 상태이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 버스노선,
동탄역(GTX-A) 까지의 거리 등 대체로 양호한 편임.
건물의 구조: 본건은 2021.09.02. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상13층
건내 1층 113호외 2개호로서,
외벽 : 외장복합판넬붙임, 강화유리 등 마감
내벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트 및 위 인테리어마감 등
이용상태: 본건 공히 근린생활시설로서, 기호(1,3)은 조사일 현재 공실상태임.
설비내역: 본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 공용설비 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 본건이 소재하는 토지는 대체로 정방형의 인접지와 등고 평탄한 근린생활시설 및 업무시설
(오피스텔) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건이 소재하는 토지는 서측으로 왕복3차선, 북측으로 왕복2차선의 동탄감배산로가 개설되
어 있으며, 동측 동탄기흥로(지방도317호선)ㆍ북측 동탄원천로(지방도84호선) 등과 연결됨.
토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-
01)(일반도로, 동탄2지구)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)
(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): (1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 이용상황ㆍ관리상태 등 입찰시 재확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56116 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO (등기부상 중소기업은행으로 추정)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층115호

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상13층 건물 내 1층 115호

사용승인일: 2021년 09월 02일 (신축급)

용도: 근린상가 (근린생활시설)

1.3. 면적

토지면적: 7.52㎡ (약 2.28평)

토지 지분: 7.52㎡ (약 2.28평)

건물면적: 33.03㎡ (약 10.00평)

건물 지분: 33.03㎡ (약 10.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각물건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 979,000,000원

1.5. 특이사항

공동담보로 진행되는 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동에 위치하며, 주위는 여울초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재하는 동탄2택지개발지구 내에 속해 있음.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 자유로운 상태이며, 인근 시도, 지방도, 고속도로의 배치상태로 보아 차량 이용 편의성은 대체로 양호함. 대중교통 여건 역시 인근 버스정류장 위치 및 노선, 동탄역(GTX-A)까지의 거리 등을 고려할 때 양호한 편임.

2.3. 도로상태

본건이 소재하는 토지는 서측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선의 도로에 접해 있으며, 동측 및 북측으로는 지방도와 연결되어 있어 차량 접근성이 좋음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로 1류(폭 20m~25m) 및 중로 3류(폭 12m~15m) 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2021년 10월 21일자 중소기업은행 근저당 (채권최고액 2,640,000,000원)

경매개시결정: 2025년 05월 22일자 중소기업은행 임의경매 (채권액 2,389,181,518원)

등기부채권 총액: 2,640,000,000원

3.2. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있음.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차보증금 합계는 0원으로, 임차인으로부터 인수할 권리는 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 업종

본건은 동탄2택지개발지구 내 중심상업지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설 및 상업나지가 혼재하고 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있음. 해당 물건의 용도는 근린생활시설로, 주변 상권 활성화에 기여할 것으로 보임.

4.2. 공실 및 임대 현황

조사일 현재 본건(1층 115호)은 공실 상태임. 임대 관계는 미상임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본건은 여울초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역과 업무 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높음. 또한, 동탄역(GTX-A)과의 접근성이 양호하여 광역 교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 조사일 기준 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 공실 관리에 대한 전략이 필요함.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무에 묶인 다른 물건들의 경매 진행 결과에 따라 본건의 매각 절차에 영향을 미칠 가능성이 있음을 유의해야 함.

6.3. 신축 상가의 초기 시장 적응

2021년 사용승인된 신축 건물로, 아직 상권이 완전히 성숙되지 않은 경우 초기 임차인 유치 및 안정적인 임대 수익 확보에 시간이 소요될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 동탄2신도시 중심상업지역에 위치한 신축 상가 건물로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있음. 2021년 준공되어 건물 상태가 양호하며, 주변 아파트 단지 및 오피스텔의 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있음. 권리분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 깔끔한 물건으로 판단됨. 다만, 현재 공실 상태이며 공동담보 물건이라는 점은 입찰 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 및 신축 상가

동탄역(GTX-A) 접근성이 양호한 지역에 위치한 신축 상가로서, 향후 시세 상승 및 임대 수익 증대를 기대할 수 있음.

8.2. 풍부한 배후 수요

아파트 단지와 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능함.

8.3. 동탄2신도시의 성장 가능성

수도권 신도시 중에서도 높은 성장 잠재력을 가진 동탄2신도시 내 핵심 상업지역에 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있음.

8.4. 권리관계의 명확성

경매로 진행되면서 모든 선순위 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 임차권이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 비용은 발생하지 않음.

입찰가 산정은 해당 물건의 감정가, 주변 유사 상가 시세, 공실률, 임대료 수준, 명도 예상 비용, 대출 가능 금액, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

또한, 공동담보 물건으로서 다른 채무자의 상황 및 경매 진행 추이를 함께 고려하는 것이 중요함.

철저한 현장 조사와 더불어 주변 상권 및 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산출할 것을 권고함.1.물건 기본정보