나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56116 [2] 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼 · 평가일 2025.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""여울초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트단지ㆍ업무시설(오피스텔)ㆍ각종 근린생활시설ㆍ상업나지 등이 혼재하는 동탄2택지개발지
구임.

교통상황

본건은 제반 차량 출입 자유로운 상태로, 인근 시도ㆍ지방도ㆍ고속도로의 배치상태 등 차량
의 이용편은 대체로 양호한 상태이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 버스노선,
동탄역(GTX-A) 까지의 거리 등 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 2021.09.02. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상13층
건내 1층 113호외 2개호로서,
외벽 : 외장복합판넬붙임, 강화유리 등 마감
내벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트 및 위 인테리어마감 등

이용상태

본건 공히 근린생활시설로서, 기호(1,3)은 조사일 현재 공실상태임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 공용설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 대체로 정방형의 인접지와 등고 평탄한 근린생활시설 및 업무시설
(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 토지는 서측으로 왕복3차선, 북측으로 왕복2차선의 동탄감배산로가 개설되
어 있으며, 동측 동탄기흥로(지방도317호선)ㆍ북측 동탄원천로(지방도84호선) 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-
01)(일반도로, 동탄2지구)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)
(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 이용상황ㆍ관리상태 등 입찰시 재확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56116 (2)

소재지: 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층114호

용도: 근린상가

감정가: 1471000000원

토지면적: 10.74㎡ (약 3.25평)

토지지분: 10.74㎡ (약 3.25평)

건물면적: 47.16㎡ (약 14.27평)

건물지분: 47.16㎡ (약 14.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO (중소기업은행으로 추정)

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2.2. 건물개요

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상13층 건물 내 1층 114호 (총 3개 호수와 일괄 평가되었을 가능성 있음. 본 보고서는 114호 기준)

사용승인일: 2021년 09월 02일

외벽마감: 외장복합판넬붙임, 강화유리 등

내벽마감: 시멘트몰탈위 수성페인트 및 인테리어 마감 등

3. 입지조건

3.1. 주변환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "여울초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재하는 동탄2택지개발지구입니다.

3.2. 교통상황

제반 차량 출입이 자유로운 상태이며, 인근 시도, 지방도, 고속도로의 배치상태 등 차량 이용이 대체로 양호합니다.

대중교통 여건은 인근 버스정류장의 위치 및 버스노선, 동탄역(GTX-A)까지의 거리 등을 고려할 때 대체로 양호한 편입니다.

3.3. 토지 및 도로상태

본건이 소재하는 토지는 대체로 정방형이며 인접지와 등고 평탄한 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

본건 소재 토지는 서측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선의 도로가 개설되어 있으며, 동측 동탄기흥로(지방도317호선) 및 북측 동탄원천로(지방도84호선) 등과 연결됩니다.

3.4. 토지이용계획

중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리현황

말소기준권리: 근저당권 (을1, 중소기업은행, 2021-10-21 접수, 2,640,000,000원)

이 외 다수의 권리가 등기되었으나, 경매개시결정(갑9) 및 그 이후의 압류(갑10) 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 2,640,000,000원

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4.3. 인수되는 권리 (보증금)

인수 보증금 합계: 0원

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 이 (본명: 이성환)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-13

* 확정일자: 2025-03-13

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

-임차인 이 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 배당 여부 및 내부 사정을 확인하는 것이 좋습니다.

5. 상권분석

5.1. 주요 특징

본건은 동탄2신도시 중심상업지역 내 위치하며, 2021년 9월 사용승인을 받은 신축 건물(이너매스여울숲) 내 상가입니다.

주변에 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

GTX-A 노선이 예정된 동탄역과의 접근성 또한 우수하여 향후 유동인구 증가가 기대됩니다.

5.2. 물리적 상태

본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

조사일 현재, 본건과 함께 평가된 일부 호실(기호 1, 3)은 공실 상태입니다.

따라서 본건(114호) 역시 공실일 가능성이 있으므로, 입찰 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

5.3. 건물 내역

건축물 구조는 철근콘크리트이며, 지하 3층, 지상 13층 규모의 건물입니다.

외벽은 복합판넬과 강화유리로 마감되었으며, 내벽은 수성페인트와 인테리어로 마감되었습니다.

급배수, 위생, 소방, 승강기 등 기본적인 공용 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

여울초등학교가 북동측 인근에 위치하여 학군 접근성이 좋습니다.

6.2. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 혼재하고 있습니다.

아파트 단지 및 오피스텔이 밀집한 주거 지역에 해당합니다.

6.3. 교통

동탄역(GTX-A) 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공실 리스크

조사일 기준, 건물 내 일부 호실이 공실인 점을 감안할 때 본건(114호) 역시 공실 상태일 가능성이 있습니다.

이는 임대 수익 확보에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰 전 공실 여부 및 예상 공실 기간에 대한 면밀한 사전 조사 및 판단이 필수적입니다.

7.2. 채무 규모

공동담보 물건으로, 등기부채권 총액이 26억 4천만원에 달하는 점은 채무 부담이 상당함을 시사합니다.

이는 감정가 산정 등에 영향을 미쳤을 수 있으나, 본건의 낙찰로 인해 소멸되는 권리이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다.

7.3. 명도 관련

임차인 이 은 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 대비가 필요합니다.

7.4. 시장 변동성

상가 시장 전반의 경기 침체 가능성, 금리 변동, 공실률 변화 등 외부 요인이 임대 수익률 및 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.5. 혐오/유해시설

본건 주변 지역은 동탄2택지개발지구 내 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 여울초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 일반적으로 혐오 또는 유해 시설이 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 주변 개발 계획 및 민원 발생 가능성 등은 장기적인 관점에서 모니터링이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시 중심상업지역 내 역세권 상가로서, GTX-A 동탄역 접근성 및 풍부한 배후 수요를 기반으로 장기적인 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

신축 건물로서의 이점과 양호한 입지 조건은 분명한 투자 매력 요소입니다.

다만, 조사일 현재 공실 상태일 가능성이 있고, 공동담보 물건으로서의 채무 규모 등을 감안할 때, 감정가를 기준으로 한 보수적인 접근과 철저한 현장 조사 및 시장 분석을 통한 신중한 입찰이 요구됩니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 임차인 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

9. 투자 포인트

* 동탄2신도시 핵심 입지: 중심상업지역 내 위치하며, 향후 개발 가치 상승 기대.

* GTX-A 동탄역 역세권: 교통 편의성 증대 및 광역 접근성 확보.

* 배후 수요 풍부: 인근 아파트 단지 및 오피스텔 밀집으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 신축 건물: 비교적 낮은 유지보수 비용과 쾌적한 환경 제공.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

10. 예상 입찰가

감정가: 1,471,000,000원 (총 면적 약 17.52평)

감정가 기준 평당가: 약 83,961,187원/평

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과(공실, 상태 등), 경쟁 입찰자 수, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두고, 공실 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 10억 3천만원 ~ 11억 8천만원 범위에서 전략적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 시세, 예상 임대 수익률, 건물 관리비, 공실률 등을 면밀히 조사하고, 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.