나이스옥션 법원경매 인천 2024타경508666 [1] 인천광역시 연수구 연수동 525-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "가천대학교메디컬캠퍼스" 북서측 인근에 위치하며 인근에 각종 근린생활시설 및 다가구주택 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지임.

인접 도로상태

본건 북측을 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(2014-07-14),사업지역기타(택지개발지구),상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2023-06-26) 임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 및 주차장임.
2층 : 사무소 및 주택임.
3층,4층 : 주택임.
지하 : 근린생활시설임.

설비내역

급·배수 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도"와 같이 종물 및 부합물 기호 ㉠-㉢이 소재하는 바 구조 및 이용상황 등을 고려하여 감정평가 하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 일반건축물대장상 위반건축물의 내용[2008.8.26. 조립식판넬 창고 28.2㎡무단증축, 2013.9.2. 무단대수선:2층(1가구→3가구), 3층(2가구→5가구), 4층(1가구→5가구), 무단용도변경(2층 사무소→주거(2가구)]이 등재되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경508666 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 연수동 525-5

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,134,840,560원

* 토지면적: 259.60㎡ (약 78.5평)

* 건물면적: 659.76㎡ (약 199.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물

* 건축 허가일: 1994-09-23

* 사용 승인일: 1995-05-10

* 주요 용도: 근린생활시설, 주택

* 특이사항: 위반건축물

* 건축물대장상 위반 내용:

* 2008.8.26. 조립식판넬 창고 28.2㎡ 무단증축

* 2013.9.2. 무단대수선: 2층(1가구→3가구), 3층(2가구→5가구), 4층(1가구→5가구)

* 무단용도변경: 2층 사무소→주거(2가구)

* 주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 일반건축물대장상 위반건축물 내용 등재되어 있음(감정평가서 참조).

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 연수구 연수동 소재 "가천대학교메디컬캠퍼스" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 인근에 각종 근린생활시설 및 다가구주택 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-07-14), 사업지역기타(택지개발지구), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역(2023-06-26)입니다.

* 혐오시설 정보: 제공된 자료 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2007-07-20 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요: 없음)

* 등기부채권 총액: 토지 843,320,000원, 건물 871,320,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: CHENDANILANDREEVICH

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-02

* 대항력: 없음

* 임차인: KIMMYKYTA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-15

* 대항력: 없음

* 임차인: KIMVITALII

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-03

* 대항력: 없음

* 임차인: KIMVLADISLAV

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-05

* 대항력: 없음

* 임차인: KIMYEFROSYNIIA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-18

* 대항력: 없음

* 임차인: NGUYENTHUHANG

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-04

* 대항력: 없음

* 임차인: NOGAYOLGAROBERTOVNA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-02

* 대항력: 없음

* 임차인: SAAKIANARMEN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-12

* 대항력: 없음

* 임차인: SAAKIANARTUR

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-12

* 대항력: 없음

* 임차인: SHEGAILEV

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016-11-28

* 대항력: 없음

* 임차인: TSOYALEXANDR

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-24

* 대항력: 없음

* 임차인: 강

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-08-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 28,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-18

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-05-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (405호)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-03

* 대항력: 없음

* 임차인: 서

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-03-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (403호)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-03

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (201호)

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (301호)

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (401호)

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (402호)

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (404호)

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (404호)

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (5층)

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-09-04

* 대항력: 없음

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 조

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-09

* 대항력: 없음

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-08-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 가천대학교 메디컬캠퍼스가 인근에 있어 학생 및 관련 종사자 유입 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 다양한 근린생활시설과 다가구주택이 밀집해 있어 상업 및 주거 수요가 공존하는 지역입니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 지역 내외 이동이 용이하며, 이는 상가 및 주택 임대 수익에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 계획적인 개발 가능성이 있습니다. 택지개발지구 내 위치는 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 병원(가천대학교 메디컬캠퍼스), 다양한 소매점, 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 가천대학교 메디컬캠퍼스가 근접해 있으며, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시 주변 도로망을 통해 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 건축물대장상 중대한 위반건축물 사항이 다수 등재되어 있습니다. 이는 벌금 부과, 철거 명령, 시정명령 등 법적 제재의 대상이 될 수 있으며, 향후 건물 활용 및 가치 평가에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, 2층의 사무소에서 주거로의 무단 용도 변경 및 가구수 증설은 시정 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 가압류 및 강제경매 개시 결정이 있었던 점은 채무자의 재정적 어려움 및 건물에 대한 법적 분쟁이 있었음을 시사하며, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

* 공실 위험: 위반건축물 등재로 인한 건축물 이용 제한 또는 시정 기간 동안 공실이 발생할 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 연수구 연수동에 위치한 본 근린주택은 4층 건물로, 가천대학교 메디컬캠퍼스 인근에 자리하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 건물 자체에 다수의 위반건축물 사항이 등재되어 있어, 향후 건물 가치 및 활용에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 명도 과정은 비교적 순조로울 것으로 보이나, 위반건축물에 대한 원상복구 비용 및 행정 제재 가능성이 주요 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 연수동이라는 지역적 특성과 대학병원 및 상업시설 인접으로 인한 잠재적 수요가 존재합니다.

* 수익성: 위반건축물 문제를 해결할 경우, 근린생활시설 및 다수의 주거 공간을 활용한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 명도 용이성: 모든 임차인이 대항력을 갖추고 있지 않아, 낙찰 후 명도 절차에 따른 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,134,840,560원

* 시세 분석:

제공된 주변 부동산 매매 정보는 주로 '연립' 주택 유형으로, 본건과 같이 다양한 용도의 근린주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 예를 들어, 2017년식 연립주택(이레하이니스, 약 48.76㎡)이 2024년 7월 15,800만원에 거래된 사례는 있으나, 이는 본건의 건물 연면적(약 659.76㎡)과 규모 및 용도 면에서 큰 차이가 있습니다. 따라서 주변 연립주택 시세를 본건에 직접 적용하는 것은 무리가 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

본건의 가장 큰 리스크는 심각한 위반건축물 사항입니다. 위반 내용을 시정하기 위한 예상 비용, 건축물 사용 및 매각에 대한 잠재적 제약 등을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다. 위반건축물 시정 비용은 예상하기 어려우나, 철거, 원상복구, 벌금 등을 포함하면 상당한 금액이 소요될 수 있습니다. 이러한 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 것을 권고하며, 전문가와 상담하여 정확한 시정 비용을 산출한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 대비 20~30% 이상 할인된 가격대를 고려해볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상되는 입찰가는 대략 794,000,000원 ~ 907,000,000원 범위로 추정됩니다.

단, 이는 단순 추정치이며, 현장 조사 및 법률/건축 전문가의 정밀 진단을 통한 시정 비용 산출 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.