나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2619 [1] 경기도 양주시 평화로1501번길 70, 1층101호 (덕계동,웰빙하우스2) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "회정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량 통행 가능한 콘크리트 포장 도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(10):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 신축신고를 통하여 부지 조성중인 상태임.
기호(11):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 개발행위허가를 득하여 부지 조성중인 상태임.

인접 도로상태

기호(10):맹지임.
기호(11):북동측으로 접하는 333-1번지 구거중 일부와 인근에 소재하는 331-1번지 도로 사이에
다리를 설치하여 진출입로로 이용중이며, 남동측 일부로 접하는 329-21번지 도로는 사유지로서,
현황 본건 토지와 막혀 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(10,11):자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,회정05), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의
바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 지적 및 건물 개황도 참조.

공부와의 차이

기호(10):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 신축신고를 통하여 부지 공사중인 상태임.
기호(11):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 개발행위허가를 득하여 부지 공사중인 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량통행 가능한 아스팔트 포장도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

건물의 구조

기호(1-9):철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 공동주택(다세주택)건중
웰빙하우스2 1층 101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호, 4층 401호, 402호,
웰빙하우스3 2층 201호로서, (기호(1-8) 사용승인일:2021.10.29, 기호(9) 사용승인일:2021.11.11)
외벽:벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 등
내벽:벽지 및 타일 붙임 등
천장:벽지 붙임 등
바닥:바닥재 및 타일 깔기 등
창호:하이샤시 창호 등으로 마감되었음.

이용상태

별첨 건물 내부 구조도 참조.

설비내역

기호(1-9):수세식 위생설비 및 급, 배수시설 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비임.

토지의 형상 및 이용상태

533-6번지, 533-7번지:대체로 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

533-6번지, 533-7번지:남서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측
으로 지적도상 537-1번지 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

533-6번지, 533-7번지:자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,덕계06), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2024타경2619 (1)

1.2. 소재지

경기도 양주시 평화로1501번길 70, 1층101호 (덕계동, 웰빙하우스2)

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

164,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 81.12㎡ (약 24.54평)

* 토지지분: 81.125㎡ (약 24.54평)

* 건물면적: 49.78㎡ (약 15.06평)

* 건물지분: 49.776㎡ (약 15.06평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

일동농업협동조합 (자료상 '농OOOOOOOOOOOOOOOOOO'으로 표기)

1.9. 특이사항

중복사건, 중복병합사건, 공동담보

1.10. 건물명

웰빙하우스2

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 토지(기호 10,11)는 회정초등학교 남서측 인근에 위치하며, 유사한 주변 환경을 보입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 차량 통행이 가능한 아스팔트 포장도로가 소재하고 있으며, 시내·외 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지(기호 10,11)는 남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 신축신고 및 개발행위허가를 통하여 부지 조성 중인 상태입니다. 공부상 지목은 '전'이나 실제 이용 현황과는 차이가 있습니다. 건물 부지(533-6, 533-7번지)는 대체로 평탄한 세장형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 접근성

* 기호(10) 토지: 맹지입니다.

* 기호(11) 토지: 북동측 구거 및 인근 도로 사이에 설치된 다리를 통해 진출입로로 이용 중이며, 남동측 일부 도로는 사유지로 막혀 있는 상태입니다.

* 건물 부지: 남서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 건물 부지 또한 동일한 용도지역 및 제한사항을 포함하며, 추가로 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 일동농업협동조합입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 홍 (임차인 홍중모)

* 보증금: 6,000,000원

* 차임: 580,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-03-07

* 배당신고일자: 2024-06-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021-12-03 접수 근저당권 (을11, 농업협동조합자산관리회사, 채권최고액 1,300,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 내용 없음 (지상권 개요: 없음)

* 등기부채권 총액: 1,550,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 학교, 주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 복합적인 용도의 지역입니다. 주거 기능을 중심으로 하되, 주변 환경은 비교적 조용한 편으로 파악됩니다. 상업 시설보다는 주거 및 기타 시설이 주를 이루고 있어, 전형적인 상업 지구의 활력보다는 지역 기반의 생활권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 덕계고등학교, 회정초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 통행이 가능한 도로망과 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 지역은 주택, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있어 대규모 상업 시설보다는 지역 커뮤니티에 기반한 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 자연 녹지지역 및 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 환경 변화가 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 도로 접근성: 기호(10) 토지는 맹지이며, 기호(11) 토지는 사유지 도로에 막혀 있는 상태로, 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하여 개발 행위에 신중한 검토가 필요합니다.

* 복합 경매 절차: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보 물건으로 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 15.5억 원의 높은 채권 총액은 경매 취하 가능성을 낮추지만, 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 토지 지목이 '전'이나 실제로는 부지 조성 중으로, 공부와 현황의 차이가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2014년 건축)에 해당하며 넓은 토지 지분을 보유하고 있습니다. 주변에 학교 등 교육시설이 있고 교통망도 갖추고 있어 주거 환경으로서의 잠재력은 있습니다. 다만, 일부 토지의 맹지 상태, 복잡한 도로 접면, 다수의 토지 이용 규제와 같은 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 높은 채권 총액과 중복 경매 절차는 본건의 특징이라 할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가치: 양주시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 성장관리계획구역으로 지정된 본건 지역의 향후 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없어 초기 부담이 적습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각받아 개발 또는 활용 계획을 수립하기 용이합니다.

* 비교적 신축 건물: 2014년에 건축된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 164,000,000원이나, 유사 면적 및 건축 연도의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 시장 가치는 이를 하회할 것으로 추정됩니다. 특히, 2014년 준공된 60.91㎡ 면적의 '미조아트빌'이 78,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(49.78㎡)의 건물 가치는 약 6,371만 원 수준으로 추정됩니다. 토지 지분을 고려하더라도, 최근 거래 사례와 감정가 사이의 격차가 상당함을 알 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 선에서, 시장 가격과 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 약 110,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격대는 낙찰 가능성을 높이는 동시에, 향후 개발 또는 투자 가치를 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.