나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1137 [3] 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 (현장표시 : 제주29애월풀빌라) 지하1층103호 (현장표시 : C 3103) 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현장표시 : C 3103

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10번지에 소재한 숙박시설입니다. 사건번호는 제주지방법원 2025타경1137 (3)이며, 현장에서는 '제주29애월풀빌라 C 3103'으로 표시됩니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1137 (3)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 (현장표시 : 제주29애월풀빌라) 지하1층103호 (현장표시 : C 3103)

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 165,000,000원

* 토지면적: 104.49㎡ (약 31.6평)

* 건물면적: 41.28㎡ (약 12.5평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 포OOOOOOOO (포항제일새마을금고)

2. 입지조건

본 물건은 제주시 애월읍 곽지리에 위치하여 아름다운 해안 경관을 자랑하는 지역에 속합니다. '제주29애월풀빌라'는 곽지과물해수욕장과 올레길 15번 코스가 인접한 좋은 입지에 자리하고 있습니다. 곽지해수욕장은 맑고 깨끗한 바다와 시원한 용천수가 나오는 곳으로 유명하며, 여름철 물놀이뿐만 아니라 사계절 해안 산책 및 드라이브 코스로도 각광받고 있습니다.

* 교통상황: 제주시에서 약 10km 거리에 있으며, 일주도로(12번 국도)를 통해 접근 가능합니다. 제주공항에서는 자가용으로 약 35분 (20.6km) 소요될 것으로 예상되며, 대중교통으로는 시외버스를 이용 시 약 50분이 소요됩니다. 애월읍 내 주요 도로망이 잘 갖추어져 있어 이동이 편리한 편입니다.

* 주위환경: 해안과 인접하여 바다 조망이 가능한 풀빌라 단지 내에 위치합니다. 주변은 관광객들이 많이 찾는 지역으로, 숙박시설 및 상업시설이 혼재되어 있습니다.

* 인접도로상태: 숙박시설 단지로 진입하는 도로가 잘 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 02월 15일에 접수된 포항제일새마을금고의 근저당권공동담보목록 (권리금액: 296,400,000원)입니다. 이후 순천세무서장의 압류(2024-10-25), 포항제일새마을금고의 임의경매개시결정(2025-04-09), 제주특별자치도의 압류(2025-07-03) 등 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수해야 할 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 제주시 애월읍 곽지리 지역은 제주도의 대표적인 관광 중심지 중 하나로, 아름다운 해변과 자연 경관을 바탕으로 다양한 풀빌라, 펜션, 카페, 레스토랑 등이 밀집해 있어 관광 상권이 활성화되어 있습니다. 특히 '제주29애월풀빌라'는 개별 풀장과 바다 전망을 갖춘 고급 숙박시설로, 관광객 수요가 꾸준히 발생하는 지역입니다. 인근 곽지해수욕장은 각종 편의시설과 함께 야영장, 청소년 수련장 등이 있어 단체 방문객 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 제주공항 및 제주시내 접근성이 양호하며, 해안도로를 따라 관광지 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 식당, 카페 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으며, 관광객을 위한 다양한 숙박 관련 부대시설(수영장, 골프연습장, 세미나실, 바베큐 시설 등)이 '제주29애월풀빌라' 내에 운영되고 있습니다.

* 주변환경: 곽지해수욕장, 한담해안산책로 등 관광 명소가 인접해 있어 관광객 유치에 유리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 위반건축물: 건축물대장상 위반건축물로, 1층 철근콘크리트 구조 숙박시설 90㎡ 무단 증축 사항이 확인되었습니다. 이로 인해 시정명령, 이행강제금 부과, 건축물대장 표기, 영업 허가 제한 등의 행정적 제재가 따를 수 있으며, 향후 매매에도 상당한 제약이 될 수 있습니다. 위반건축물에 대한 적발 시 재산상의 손해가 발생할 수 있습니다.

* 신탁재산 귀속: 등기부등본상 '소유권이전9번신탁등기말소' 및 '신탁재산의 귀속' 기재가 있습니다. 이는 소유권 또는 담보 관련 복잡한 법률 관계가 존재할 수 있음을 시사하며, 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 악취 민원: 인근 곽지리 지역에서 중계펌프장 및 하수관로로 인한 악취 민원이 지속적으로 제기되고 있습니다. 이는 숙박시설 운영 시 고객 만족도에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 좁은 건물 면적: 해당 유닛의 건물 면적은 41.28㎡ (약 12.5평)으로, 숙박시설로서의 활용도가 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도의 인기 관광지인 애월읍 곽지리에 위치하여 관광객 수요가 풍부하고, '제주29애월풀빌라'라는 특정 숙박시설 내 유닛으로 입지적 매력이 있습니다. 더불어 바다 조망과 개별 풀장 등 숙박시설로서의 장점을 갖추고 있습니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재 사실은 매우 중대한 리스크 요인으로, 이는 향후 재산상의 큰 손실을 초래할 수 있습니다. 또한, 신탁 관련 기재와 지역 내 악취 민원 등 추가적인 확인 및 고려가 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 애월읍이라는 뛰어난 관광 입지.

* 곽지해수욕장 및 주요 관광 명소 인접.

* '제주29애월풀빌라' 내 바다 조망 및 개별 풀장 등 숙박시설로서의 상품성.

* 관광객 수요 기반의 안정적인 임대 수익 가능성 (단, 위반건축물 해소 시).

9. 예상 입찰가

감정가는 165,000,000원입니다. 예상 입찰가는 본건의 현재 감정가, 주변 시세, 그리고 가장 중요하게는 위반건축물 등재로 인한 불확실성과 이를 해소하기 위한 비용 및 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 위반건축물 해소를 위한 명확한 계획과 예상 비용을 산정하는 것이 우선입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적 요소이나, 위반건축물 리스크가 매우 크므로 이에 대한 충분한 검토 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.