나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1137 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 (현장표시 : 제주29애월풀빌라) 지하1층102호 (현장표시 : C 3102) 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현장표시 : C 3102

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1137 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 포OOOOOOOO (포항제일새마을금고로 추정)

감정가: 165,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 (현장표시: 제주29애월풀빌라) 지하1층 102호 (현장표시: C 3102)

용도: 숙박시설

토지면적: 104.49㎡ (약 31.61평)

토지지분: 104.48779999999998㎡ (약 31.61평)

건물면적: 41.28㎡ (약 12.48평)

건물지분: 41.28㎡ (약 12.48평)

1.3. 특이사항

* 공동담보 물건임.

* 건축물대장상 위반건축물에 해당함. (1층 철근콘크리트구조 숙박시설 90㎡ 무단증축, 건축과-58200호)

* 현장 표시 C 3102.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리에 소재하며, 곽지해수욕장 인근에 위치하여 해안 조망이 가능한 입지입니다. 곽지리는 아름다운 해변과 돌담길, 조용한 마을 풍경으로 유명한 지역입니다. 주변에는 식당, 카페, 베이커리 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 관광객 및 거주자 모두에게 편리한 환경을 제공합니다.

2.2. 교통상황

제주시 내에서 일주도로를 따라 약 9km, 또는 제주공항에서 차량으로 약 35분 거리에 위치합니다. 애월읍 내를 운행하는 시내버스 및 마을버스가 운행하고 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 곽지해수욕장 인근에 버스 정류장이 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건으로 진입 가능한 인접 도로 상태는 명시되지 않았으나, 애월읍 곽지리 자체가 해안도로와 인접해 있어 차량 접근이 용이한 지역입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 정보는 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1 (2017-07-07): 주식회사레저가온 소유권보존등기.

* 갑13 (2024-02-15): 주식회사레저가온 소유권이전11번신탁등기말소.

* 을9 (2024-02-15): 포항제일새마을금고 근저당권 (금547,200,000원) - 말소기준권리.

* 갑14 (2024-10-25): 순천세무서장 압류 (말소 대상).

* 갑15 (2024-12-17): 보성군 압류 (말소 대상).

* 갑16 (2025-04-09): 포항제일새마을금고 임의경매개시결정 (말소 대상).

* 갑17 (2025-07-03): 제주특별자치도 압류 (말소 대상).

* 등기부채권 총액: 547,200,000원.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 애월읍 곽지리 일대는 아름다운 해안 경관을 바탕으로 한 관광객 수요가 높은 지역입니다. 특히 곽지해수욕장을 중심으로 다양한 카페, 식당, 숙박시설(풀빌라, 펜션 등)이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 한담해안산책로와 인접하여 젊은 층의 방문객이 많으며, 이는 숙박시설 운영에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.2. 관광 및 휴양지로서의 입지

곽지해수욕장은 '과물해수욕장'으로도 불리며 맑은 물과 넓은 백사장, 시원한 용천수가 나오는 노천탕 등으로 유명합니다. 제주시에서 접근성이 좋고, 아름다운 해안도로를 따라 한담해변, 협재해변 등 유명 관광지로 이동이 편리하여 관광 및 휴양 목적의 숙박시설로서 매력적인 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설은 차량으로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 곽지해수욕장 주변에는 다양한 맛집과 카페가 많아 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근 교육 시설 및 종합병원에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않으나, 제주시 중심부와 인접하여 공공서비스 접근성은 보통 수준일 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장 상 위반건축물(1층 철근콘크리트구조 숙박시설 90㎡ 무단증축)이 존재합니다. 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 조치 대상이 될 수 있으며, 추후 건물 철거나 원상복구 등의 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 경매로 인한 낙찰 후에도 다른 공동담보물의 처리 여부에 따라 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재로서는 본 건의 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 직접적인 인수 부담은 없습니다.

6.3. 시장 변동성

제주 관광 시장의 변동성 및 부동산 경기 침체 시 임대 수익 및 가치 하락의 위험이 존재할 수 있습니다.

6.4. 악취 민원

인근 곽지중계펌프장과 관련된 악취 민원이 제기된 바 있어, 실제 거주 또는 운영 시 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 애월읍 곽지리의 우수한 관광 입지에 위치한 숙박시설(풀빌라)로, 곽지해수욕장 및 한담해변과 인접하여 뛰어난 자연 경관과 관광 인프라를 누릴 수 있습니다. 일괄매각 대상이며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 건축물대장 상 위반건축물이 존재하여 추후 부담이 될 수 있으며, 인근 펌프장으로 인한 악취 민원 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서부지역의 유명 관광지인 애월읍에 위치하여 높은 관광객 수요 기대.

* 곽지해수욕장, 한담해안산책로 등 주변 관광 명소와의 접근성이 우수.

* 풀빌라 및 숙박시설 운영 시 높은 수익 창출 잠재력 보유.

* 일괄매각으로 토지와 건물 일체를 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 165,000,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 물건의 특성(위반건축물, 인근 혐오시설 가능성 등), 동종 물건의 실거래가 및 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 위반건축물에 대한 원상복구 비용, 인근 악취 민원 가능성 등을 감안하여 감정가를 기준으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 일반적인 보수적 접근: 감정가 수준 또는 약간 상회 (170,000,000원 ~ 190,000,000원).

* 추가 조사 필요 사항: 위반건축물 시정 비용, 실제 악취 영향 범위, 풀빌라 운영 시 예상 수익률 등.

위 금액은 잠정적인 예상이며, 실제 투자 결정 전에는 반드시 전문가와 상의하여 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사 등을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.