나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1648 [4] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1149 가보드림타운 에이동 4층405호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 '제주영어교육도시' 내에 위치하며, 주 위는 학교, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물내 4층 401호, 402호, 403호, 405호로서, <사용승인일자: 2018.10.24> 외벽: 석재, 징크판넬, 드라이비트마감 등 내벽: 석고, 페인팅마감 등 바닥: 타일마감 등 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

일련번호(1~4): 학원으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비,화재탐지설비, 옥내소화전설비, 천정형 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 교육연구시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 12m 내외, 남동측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 상대보호구역(2017-04-18), 상대보호구역(2017-10-25)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보전지역(2025-07-25)(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1648 (4)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1149 가보드림타운 에이동 4층405호

용도: 교육연구시설

감정가: 403,000,000원

토지면적: 71.29㎡ (약 21.57평)

건물면적: 85.80㎡ (약 25.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

사용승인일자: 2018.10.24

* 총괄표제부 요약:

* 대지면적: 7,261.2㎡ (약 2,196.77평)

* 주용도: 교육연구시설

* 총 동수: 4개 동

* 전체 세대수: 110호

* 주차대수: 64대

* 표제부 요약 (A동):

* 건물명: 가보DREAM타운 A동

* 구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕

* 총 층수: 지하 1층 / 지상 4층

* A동 연면적: 751.2㎡ (약 227.24평)

* A동 호수: 23호

* 전유부 요약 (405호):

* 해당 물건은 A동 4층 405호입니다.

* 권리 분석 요약:

* 말소기준권리: 2019.05.16 농협은행 근저당권 (1,200,000,000원).

* 매각으로 모든 권리 소멸 예정이며, 인수되는 권리 없음.

* 등기부채권 총액: 1,366,714,763원

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-05-26

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임대관계: 미상.

2. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 '제주영어교육도시' 내에 위치하고 있습니다.

* 주변은 학교, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

* 남서측으로 폭 약 12m, 남동측으로 폭 약 4m의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역에 속하며, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2019년 5월 16일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권입니다.

* 이후 설정된 모든 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 안전한 물건입니다.

* 임대차 관계는 현재 파악되지 않았으며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 이에 따라 보증금 및 차임 정보는 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 제주영어교육도시라는 특수 입지에 자리하고 있어, 교육 관련 시설로서의 잠재력이 높습니다.

* 주변에 학교 및 주거시설이 밀집해 있어 학원 운영 시 안정적인 수요 기반을 확보할 수 있습니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동도 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 교육: 제주영어교육도시 내 위치하여 다양한 교육 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 교통: 차량 이용이 편리하며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 협상이 발생할 수 있습니다.

* 교육 정책 및 수요 변동: 제주영어교육도시 내 학원 수요는 교육 정책 변화나 학생 수 변동에 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 '상대보전지역' 언급: 해당 지역의 개발 및 이용에 관한 규제 사항을 추가적으로 면밀히 확인해야 합니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 제주영어교육도시라는 특수성과 교육연구시설이라는 용도를 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건입니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 교육 관련 사업 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주영어교육도시의 독보적인 입지 조건.

* 교육 인프라 활용 용이.

* 모든 권리 소멸로 인한 명확한 권리 관계.

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인).

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 403,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 예상 수익률, 명도 가능성, 주변 시세, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 현장 방문 및 심층적인 시장 조사를 통해 최적의 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.