나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1648 [2] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1149 가보드림타운 에이동 4층402호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 '제주영어교육도시' 내에 위치하며, 주 위는 학교, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물내 4층 401호, 402호, 403호, 405호로서, <사용승인일자: 2018.10.24> 외벽: 석재, 징크판넬, 드라이비트마감 등 내벽: 석고, 페인팅마감 등 바닥: 타일마감 등 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

일련번호(1~4): 학원으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비,화재탐지설비, 옥내소화전설비, 천정형 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 교육연구시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 12m 내외, 남동측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 상대보호구역(2017-04-18), 상대보호구역(2017-10-25)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보전지역(2025-07-25)(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1648 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1149, 가보드림타운 에이동 4층 402호

용도: 교육연구시설

감정가: 446,000,000원

토지면적: 79.07㎡ (약 23.92평)

토지 지분: 79.07㎡ (약 23.92평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 95.16㎡ (약 28.79평)

건물 지분: 95.16㎡ (약 28.79평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO (농협은행)

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리에 위치하며, 제주영어교육도시 내에 자리하고 있습니다.

주변으로는 학교, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

남서측으로 폭 약 12m, 남동측으로 폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

토지는 부정형의 완경사지로 교육연구시설 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 5월 16일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을2)입니다.

이에 따라 위 권리보다 늦게 등기된 가압류(갑3) 및 임의경매개시결정(갑4) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 해당 사항 없습니다.

집합건물 등기부 요약상 김보경 외 다수의 권리 관계가 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 1,366,714,763원입니다.

* 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

이는 임차인이 존재하더라도 보증금이나 월세 등에 대한 인수 부담이 없음을 의미하며, 명도 시 특별한 주의사항은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

제주영어교육도시 내에 위치하여 교육 관련 상권이 발달한 지역입니다.

주변에 학교 및 학원, 편의시설 등이 밀집해 있어 교육 관련 업종의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 내 또는 인근에 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전 설비, 천정형 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건은 학원으로 이용 중이며, 주변 상업시설 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류, 중로3류 도로에 접해 있습니다.

또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주목할 점은 '상대보전지역(2025-07-25)(저촉)' 표기로, 이는 향후 건축이나 토지 이용에 있어 일부 제한 사항이 발생할 수 있음을 시사합니다. 이 부분에 대한 상세한 법규 검토가 필요합니다.

현재 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주영어교육도시라는 우수한 입지에 위치하며, 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

교육연구시설 용도로 현재 학원으로 이용 중이며, 향후에도 교육 관련 시설로 활용 가치가 높습니다.

다만, 토지이용계획상 '상대보전지역(저촉)' 부분에 대한 면밀한 확인이 필수적이며, 이로 인한 잠재적 제약 사항을 파악해야 합니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸되는 깨끗한 상태입니다.

8. 투자 포인트

제주영어교육도시라는 특화된 지역 내 입지로, 교육 관련 수요를 기반으로 한 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

신축에 가까운 건물 상태와 좋은 입지 조건은 장기적인 자산 가치 상승을 기대하게 합니다.

부동산 임의경매 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(446,000,000원)와 현재 시세, 유사 물건 거래 사례, 그리고 해당 지역의 투자 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

또한, 향후 발생할 수 있는 명도 비용, 세금, 그리고 잠재적 리스크(상대보전지역 관련 제약 등)를 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

채권 총액(1,366,714,763원)은 감정가보다 훨씬 높으나, 이는 경매 물건의 가치 평가와는 직접적인 연관이 없으며, 법원 진행 절차에 따라 결정됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.