나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1648 [3] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1149 가보드림타운 에이동 4층403호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 '제주영어교육도시' 내에 위치하며, 주 위는 학교, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물내 4층 401호, 402호, 403호, 405호로서, <사용승인일자: 2018.10.24> 외벽: 석재, 징크판넬, 드라이비트마감 등 내벽: 석고, 페인팅마감 등 바닥: 타일마감 등 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

일련번호(1~4): 학원으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비,화재탐지설비, 옥내소화전설비, 천정형 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 교육연구시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 12m 내외, 남동측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 상대보호구역(2017-04-18), 상대보호구역(2017-10-25)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보전지역(2025-07-25)(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2025타경1648 (3)호 물건에 대한 보고서를 작성합니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1648 (3)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1149 가보드림타운 에이동 4층403호

용도: 교육연구시설

감정가: 586,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (확인됨)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 103.70㎡ (약 31.39평)

건물 면적: 124.80㎡ (약 37.75평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리에 위치하며, '제주영어교육도시' 내에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 학교, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 교육 및 주거 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

본 물건은 남서측으로 폭 약 12m 내외의 도로와 남동측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2019년 05월 16일 농협은행주식회사가 설정한 근저당권(을2)입니다.

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 유무: 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 인수 보증금: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 누구인지, 계약 조건은 어떠한지 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전 신탁 등기 말소 (갑2)

* 농협은행 근저당권 (을2, 을3) - 말소기준권리

* 농협은행 가압류 (갑3) - 말소

* 농협은행 임의경매 (갑4) - 말소

* 등기부 채권 총액: 1,366,714,763원

4. 상권분석

제주영어교육도시 내 핵심 지역에 위치하여 교육 시설로서의 가치가 높습니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 밀집해 있어 학생 및 교직원, 지역 주민을 대상으로 하는 교육 서비스 제공에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브 지붕의 지상 4층 건물이며, 사용승인일자는 2018년 10월 24일입니다. 4층 403호는 학원으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전 설비, 천정형 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획

* 제1종일반주거지역

* 제2종지구단위계획구역

* 소로3류 (폭 8m 미만), 중로3류 (폭 12m~15m) 접합

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 상대보전지역 (2025년 07월 25일 저촉)

* 건축계획심의대상구역

* 하수처리구역

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 그 관계 및 보증금, 월세 등의 조건이 명확하지 않아 낙찰 후 명도 및 임대 수익 확보에 변수가 될 수 있습니다.

* 상대보전지역 (2025년 07월 25일 저촉): 해당 토지 이용 계획에 따라 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

* 교육연구시설 용도: 해당 용도로만 사용 가능하다는 점은 향후 용도 변경 시 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주영어교육도시 내에 위치한 교육연구시설로, 신축 건물이며 내부 설비가 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 권리 관계는 모두 소멸 예정으로 깨끗하며, 인수 부담이 없습니다. 다만, 임대 관계 미상과 일부 토지 이용 제한 사항은 낙찰 후 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 제주영어교육도시의 미래 가치: 국제적인 교육 허브로 성장하고 있는 제주영어교육도시 내 입지로, 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 교육 시설로서의 활용도: 이미 학원으로 이용 중인 상태로, 유사 업종으로의 임대 또는 직접 운영 시 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

* 신축 건물 및 양호한 관리 상태: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설이며, 필요한 설비가 잘 갖춰져 있어 추가적인 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰받아 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 586,000,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사, 주변 시세, 공실률, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 현황 및 건물 상태에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 인수 보증금이 없는 관계로, 감정가 대비 일정 비율(일반적으로 70~90%)을 고려한 금액 산정이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 전문적인 시세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.