나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8943 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1219-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8943 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1219-2

용도: 단독주택 (부지)

감정가: 663,103,748원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

2.2. 면적 및 평가

토지면적: 3512.00㎡ (약 1062.4평)

토지지분: 943.3232㎡ (약 285.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분/건물전체매각 (목록1. 지분매각)

총 토지 면적 3512.00㎡ 중 943.3232㎡의 지분 매각이며, 건물 전체도 매각 대상에 포함됩니다. 그러나 건물 면적이 0.00㎡으로 표기되어 있는 점은 실제 건물 존재 여부 및 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다. '목록1. 제시건물을 포함하여 4동의 단독주택 부지 및 진입로 등으로 이용중임'이라는 물건명세서 참고사항으로 미루어 보아, 건물이 존재하는 것으로 판단됩니다.

2.3. 매각 조건 및 특이사항

일괄매각.

중복사건, 공동담보, 지분매각.

조경수 매각 포함.

데크는 건물에 포함하여 평가함.

3. 입지조건

주소지인 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리는 제주시 동부 지역에 위치하며, 주변 지역은 주로 전원주택 단지 또는 넓은 대지의 단독주택 부지가 형성되어 있는 것으로 보입니다. (12) (18) (21) 검색 결과에 따르면, 해당 지역 인근에 '제주 더 헤븐'이라는 숙박 시설이 있으며, '제주 스위스마을'도 인접해 있어 관광 및 주거의 잠재력이 있는 지역입니다. (12) (14) (21) 차량 접근성은 양호하며, 주요 도로와의 연계성은 교통망에 따라 달라질 수 있습니다. (12) (18)

4. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 을16 (2021-06-30, 엠씨아이대부주식회사, 근저당권) 또는 건물 등기부상 을1 (2021-06-30, 엠씨아이대부주식회사, 근저당권)으로 확인됩니다.

소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을19, 을20, 을21, 을24, 을25, 갑25, 갑8 등 다수의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (4) (10)

인수되는 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 명시되어 있습니다. 따라서 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 김여진 (김 )

보증금: 20,000,000원

차임: 20,000,000원 (제공된 정보상 보증금과 동일하게 표기되어 있으나, 통상 월세로 이해되기는 어려운 금액으로, 실제 월세 정보는 미상으로 판단됩니다.)

전입일자/확정일자: 2023-09-19

배당신고일자: 2024-07-11

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성은 낮습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 권리분석상 낙찰 후 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (4)

5. 상권분석

제주시 조천읍 와산리 지역은 대규모 상업 지구보다는 전원 주택 단지 또는 자연 친화적인 주거 지역의 성격이 강합니다. (12) (18) 따라서 복잡한 상권 분석보다는 인근 관광지와의 연계성, 지역 주민을 위한 편의시설 접근성 등이 중요하게 고려될 수 있습니다. '제주 스위스마을'이 인근에 있어 관광객 유입 가능성도 있습니다. (14) (21)

6. 생활정보

* 교통: 본 물건지의 상세한 대중교통 접근성 정보는 부족하나, 제주시 외곽 지역의 특성을 고려할 때 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (12) (18)

* 편의시설: 인근에 '제주 스위스마을'과 같은 관광지가 있으며, 제주시내 접근성을 통해 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. (14) (21)

* 자연환경: 와산리 지역은 제주의 자연환경을 가까이 누릴 수 있는 곳으로, 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 건물 면적 0 표기 오류 가능성: 건물 면적이 0으로 표기되어 있으나, '제시건물을 포함하여 4동의 단독주택 부지'라는 점과 '건물 전체 매각'이라는 점을 고려할 때, 실제 건물이 존재할 가능성이 높습니다. 현장 조사를 통해 건물 상태를 반드시 확인해야 합니다.

* 지분 매각: 토지 지분 매각으로 인해 다른 공유자와의 관계, 향후 재산권 행사 등에 제약이 있을 수 있습니다. (10) (21)

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준으로 설정되어 있어, 낙찰가율이 낮아질 가능성이 있으나, 채권 금액의 정확한 산정 및 말소 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (3) (4) (5) (10) (11)

* 혐오시설: 검색 결과, 제주 지역에서 신규 폐기물 소각 시설 유치에 대한 논의가 있으나, 해당 물건지와 직접적인 관련성은 불분명합니다. (13) (15) (19) 따라서 주변에 혐오시설이 있는지에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 조천읍 와산리에 위치한 토지 지분 경매 물건입니다. 감정가 6억 6천만원대에 비해 토지 면적이 3512㎡(약 1062평)로 넓으며, 건물도 매각 대상에 포함됩니다. 다수의 권리가 설정되어 있었으나 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 없는 임차인이 있으나 인수 보증금은 없습니다. '건물 면적 0' 표기 오류 가능성과 지분 매각이라는 점은 유의해야 할 부분입니다. 전반적으로 제주 지역의 토지로서의 가치와 잠재력을 고려할 때 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 제주도의 희소성 있는 넓은 토지 물건.

* 단독 주택 부지 또는 전원 생활 공간으로 활용 가능성이 높음.

* 높은 채권 총액 대비 감정가 책정으로 인한 시세 차익 기대.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해 주변 시세를 분석한 결과, 제주시 조천읍 지역의 토지 가격은 평당 약 30만원에서 150만원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. (2) (6) (7) (8) 특히 2026년 7월 기준, 조천읍 함덕리 91평 토지가 평당 319만원, 조천읍 토지(785㎡)가 평당 150만원, 조천읍 토지(2160㎡)가 평당 121만원으로 거래된 사례가 있습니다. (6) (7) (8) 이는 지역별, 지목별, 개발 가능성 등에 따라 큰 차이를 보입니다.

현재 물건의 감정가는 663,103,748원으로, 토지 면적(약 1062.4평)을 고려하면 평당 약 62.4만원 수준입니다. (2) (6) (7) (8)

주변의 단독주택 경매 사례를 보면, 제주도 제주시 구좌읍 하도리의 153평 토지에 42평 건물이 있는 경우, 1회 유찰 후 2.9억원대에 낙찰되어 평당 약 190만원 수준으로 낙찰된 사례가 있습니다. (4) 또한, 제주도 애월읍 구엄리의 112평 토지에 25평 건물이 있는 경우 2.1억원대에 낙찰되어 평당 약 187만원 수준으로 낙찰되었습니다. (5) (21)

본 물건은 '지분 매각'이라는 점과 '건물 면적이 0으로 표기된 점'은 불확실성이 존재하지만, 제시외 건물 4동이 있는 것으로 보아 토지 자체의 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

제시된 정보와 주변 시세, 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70%~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 : 감정가 663,103,748원의 70% = 약 464,102,340원 (약 4억 6천 4백만원)

* 적정가 접근 : 감정가 663,103,748원의 85% = 약 563,637,697원 (약 5억 6천 3백만원)

따라서, 현 시세와 물건의 특성을 감안하여 약 4억 7천만원 ~ 5억 7천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 등 추가적인 면밀한 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.