나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1175 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 264-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 소재 '수산초등학교' 남동측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 보통임.

형태 및 이용상태

-일련번호(1) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거기타(건부지)로 이용중임. -일련번호(3) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,3): 남측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(1,3) 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06) (국토교통부 제2024-456호 장애물제한표면)<공항시설법>, 역사문화환경보존지역(2024-09- 04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2 공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄹ) 및 일련번호(3) 지상에 제시외건물(ㄷ)이 소재함. 제시외건물(ㄱ)은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장에 '한호진' 소유로 등재된 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바람. 제시외건물(ㄴ)은 일련번호(1) 토지와 인접 필지인 수산리 264-2번지(지목 도로)에 걸쳐서 소재하는 것으로 판단되며 정확한 위치 및 경계 등은 지적 측량을 요하는 바 경매진행시 참 고하시기 바람. [위치에 대한 판단은 지적도 및 항공사진 등을 참고한 육안에 의한 판단이므 로 정확한 내용은 정밀 측량을 요함.] 제시외건물(ㄹ)은 제시외건물(ㄱ) 내부에 소재하는 저온저장고로서 관계인(소유자 가족)이 다른 곳으로 이전하여 재설치할 것이라 하여 별도로 평가하지 아니하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-일련번호(2) 시멘트블록조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감 등 내벽: 타일마감 등 바닥: 타일마감 등 창호: 샷시창 등임. -일련번호(4) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 타일마감 등 내벽: 벽지마감 등 바닥: 타일마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(2): 일반건축물대장상 용도는 단독주택(변소)이며 변소로 이용중임. 일련번호(4): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2): 기본위생설비 등이 되어 있음. 일련번호(4): 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형냉방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(4) 건물 부합물인 제시외건물(ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층 보일러실이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -일련번호(4) 건물 상부에 다락이 소재하여 건물 평가시 이를 포함하여 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함. 목록3. 지상의 조경수, 과수목은 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 위치 및 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1175 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 264-1번지 (도로명: 제주특별자치도 서귀포시 서성일로1047번길 24)

용도: 단독주택 (부속건물 포함)

감정가: 554,162,660원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서귀포시축산업협동조합 (주 채권자)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 674.00㎡ (약 203.88평)

토지 이용 현황: 주거기타(건부지) 및 주거용 건부지

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

주건물 면적: 99.59㎡ (약 30.12평) - 철근콘크리트구조 단독주택 (일련번호 4)

부속건물 면적: 3.25㎡ (약 0.98평) - 경량철골조 판넬지붕 단층 보일러실 (제시외 건물 ㄷ)

기타 건물: 시멘트블록조 단층 (일련번호 2), 단독주택(변소)로 이용 중.

건축 상세:

주요 건물(일련번호 4)은 2020년 6월 건축 허가, 2021년 4월 사용 승인.

철근콘크리트 구조, 슬래브 지붕 단층.

외벽 타일 마감, 내벽 벽지 마감, 바닥 타일 마감.

기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 천정형 냉방설비 갖춤.

건물 상부 다락 포함 평가.

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각.

매각 포함 사항: 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ), 지상의 조경수, 과수목.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 소재 '수산초등학교' 남동측 인근에 위치.

주위는 단독주택, 전(밭), 과수원 등이 혼재된 농촌 및 주거 복합 지역.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

토지(일련번호 1, 3)는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지.

일련번호 1: 세장형 토지, 주거 기타(건부지)로 이용 중.

일련번호 3: 부정형 토지, 주거용 건부지로 이용 중.

지상에는 조경수, 과수목, 잔디, 텃밭, 돌담 등이 소재함.

2.4. 도로 관계

일련번호 1, 3 토지 모두 남측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

자연녹지지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약허가구역.

추가 제한사항: 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역(2024.11.15~2026.11.14). (이는 향후 개발 계획에 따른 규제 사항임)

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전 및 증여 이력이 있으며, 건물 등기부상 소유권 보존 등기가 되어 있음.

등기부상 여러 건의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하나, 모두 말소기준권리 이하로 경매로 인해 소멸될 예정.

3.2. 말소기준권리

서귀포시축산업협동조합 근저당 (2020.06.18) 및 성산일출봉농업협동조합 근저당 (2020.08.24) 등.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸되므로, 인수되는 권리는 없음. (물건명세서: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

특이사항: 임대 관계는 미상임. 현재 실제 임차인이 거주 중인지, 대항력 유무 및 보증금/차임 정보가 미상인 점을 고려할 때, 현장 조사를 통한 명확한 확인이 반드시 필요하며, 명도 절차 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로 주의가 요구됨.

4. 상권분석

2.

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍의 지역 생활권 내에 위치.

주변이 단독주택, 농경지, 과수원으로 구성되어 있어 조용한 주거 환경 형성.

대형 상업 시설보다는 지역 소규모 상점 및 편의시설 이용이 주를 이룰 것으로 예상.

성산일출봉 등 관광지와의 접근성은 보통 수준.

5. 생활정보

2.

주변 편의시설: 수산초등학교 인근으로 기본적인 교육 시설은 접근 가능. 마트, 병원 등 기타 편의시설은 차량 이동 필요.

녹지: 주변에 과수원, 밭 등이 있어 자연 환경은 양호한 편.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 지역 조사 결과, 현재 시점에서 직접적으로 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 제2공항 개발 사업 예정 지역으로 편입되어 향후 관련 개발 계획이 진행될 경우, 간접적인 영향이 발생할 가능성은 있음.

6. 잠재적 리스크

2.

제시외 건물(ㄱ)의 소유자(한호진) 명의 및 제시외 건물(ㄴ)이 인접 필지에 걸쳐 있는 부분은 명확한 확인 및 법적 검토 필요.

'제시외건물(ㄹ)'은 평가에서 제외되었으나, 이전 설치 문제는 추후 발생할 수 있는 소유권 또는 분쟁 소지로 작용 가능.

토지 이용 계획상 '제2공항개발사업예정지역 및 주변지역'에 포함되어 있어, 향후 개발 계획에 따른 규제나 이익이 발생할 수 있으나, 이는 불확실한 요소.

임대 관계 미상으로, 실제 거주자 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건.

주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 제공하나, 편의시설 및 교통은 차량 의존도가 있을 수 있음.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 인수가 가능.

다만, 제시외 건물 및 부합물, 토지 이용 제한사항 등 고려해야 할 사항이 있으며, 임대차 관계 미상인 점은 명도 절차 시 주의가 필요.

제2공항 개발 예정 지역 편입 여부는 장기적인 가치 판단에 영향을 줄 수 있는 요소.

8. 투자 포인트

2.

정리된 권리관계: 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기 상태로 소유권을 확보할 수 있음.

제주 관광지(성산일출봉 인근) 접근성: 관광객 또는 제주도 거주 희망자에게 매력적인 입지.

토지 및 건물 일괄 매각: 토지 활용 가치와 건축물을 동시에 취득 가능.

다양한 부합물 및 제시외 건물 포함: 추가적인 활용 가능성 모색.

자연 환경: 전원생활 또는 조용한 주거를 선호하는 투자자에게 적합.

9. 예상 입찰가

2.

감정가: 554,162,660원

주변 부동산 시세 분석:

본 물건은 단독주택으로, 주변 연립/다세대/빌라 시세와는 직접적인 비교가 어렵습니다.

제공된 감정가(5.54억원)는 토지 674㎡(약 204평)와 건물 99.59㎡(약 30평), 제시외 건물 3.25㎡를 포함한 가격입니다.

성산읍 지역의 단독주택 시세는 입지, 건축 연도, 토지 면적, 건물 상태 등에 따라 큰 차이를 보입니다.

수산리 지역의 유사 면적 토지(약 200평) 거래 사례 및 단독주택 신축 비용을 고려할 때, 감정가 수준은 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

특히, 본 물건은 토지 이용계획상 '제2공항개발사업예정지역 및 주변지역'에 포함되어 있어 향후 가치 상승 가능성을 잠재적으로 내포하고 있습니다.

권리관계가 깨끗하고 인수되는 부채가 없는 점을 감안할 때, 경쟁 입찰 가능성을 고려해야 합니다.

보수적인 추정 입찰가: 약 5억 ~ 6억 1천만원 (500,000,000원 ~ 610,000,000원)

적정 입찰가 제안: 5억 5천만원 ~ 5억 8천만원 (550,000,000원 ~ 580,000,000원)

*주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 시장 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 명도 관련 예상 비용, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 신중한 판단 하에 결정하시기 바랍니다.*

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