나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8967 [2] 제주특별자치도 제주시 용담이동 598-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) - 제주특별자치도 제주시 해안동 소재 "해안초등학교" 남동측 원거리, 약 1.2km 지 점에 위치하며 일대는 시 외곽 임야지대를 형성하여 가족묘지, 토지임야 및 전 등 으로 이용되고 있음. 기호(3) - 제주특별자치도 제주시 용담삼동 소재 "제주사대부고" 남측 건너편에 위치하며 일 대는 도심 주변 주상혼용지대를 형성하여 음식점, 소매점, 학원 및 단독주택, 공 동주택 등으로 이용되고 있음.

교통상황

기호(1) - 본건까지 제반 차량의 출입이 용이하여 자가 차량을 이용한 접근은 무난함. 기호(3) - 본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1) - 완만한 경사지형의 사다리형 토지로서, 가족묘지로 이용 중임. 기호(3) - 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) - 남동측으로 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접함. 기호(3) - 북동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 15m 임]에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) - 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 기호(3) - 제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제 한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지 구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공 장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자 유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

(ㅂ) 블록조 스레트지붕 단층 사무실(공실) 및 통로 약 42.5㎡ [기호(3) 지상 소재]

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(1)에 분묘 27기 소재함. - 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 및 벽돌조 기와형개량지붕 및 슬래브지붕 단층으로 <사용승인일 : 1969.12.30.> 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 제주석붙임 등 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등 바닥 : 장판마감, 데코타일마감, 타일붙임 등 창호 : 하이샷시창

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

(ㄱ) 블록조 스레트지붕 단층 부엌, 욕실 및 화장실 약 23.1㎡ (ㄴ) 기존벽체 스레트지붕 단층 비가림 약 9.0㎡ (ㄷ) 블록조 스레트지붕 단층 보일러실 약 0.6㎡ (ㄹ) 블록조 스레트지붕 단층 창고, 화장실 약 17.2㎡ (ㅁ) 블록조 슬래브지붕 단층 보일러실 약 4.3㎡

공부와의 차이

- 1동의 건물 임. - 공부상 지붕이 스레트지붕이나 현황 기와형개량지붕 및 슬래브지붕 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황, 관리상태 등을 고려하여 관찰감가하였음. - 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

- 일괄매각, 지분매각, 공유자 우선매수신고 제한 있음. 제시외 건물 중 2-1 내지 2-4.만 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8967 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 용담이동 598-3

* 용도: 단독주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오OOOOOO (OK저축은행)

1.2. 면적 및 감정가

* 토지면적: 299.00㎡ (약 90.46평)

* 토지 지분: 37.1657㎡ (약 11.24평)

* 건물면적 (주건물): 92.55㎡ (약 28.00평)

* 건물 지분 (주건물): 11.5㎡ (약 3.48평)

* 포함 제시외 건물 면적 (추정): 약 42.5㎡ (사무실 및 통로)

* 감정가: 81,444,800원 (전체 부동산 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (일괄매각)

1.3. 건물 정보

* 구조: 블록조 및 벽돌조, 기와형개량지붕 및 슬래브지붕 단층

* 사용승인일: 1969.12.30.

* 주요 제시외 건물 (매각 포함): 사무실 및 통로 약 42.5㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 기호(1) 토지: 제주시 해안동 소재, 가족묘지, 임야, 전 등으로 이용되는 시 외곽 지역에 위치.

* 기호(3) 토지: 제주시 용담삼동 소재, 제주사대부고 남측 건너편, 도심 주변 주상혼용지대로 음식점, 소매점, 학원, 주택 등이 이용되는 지역. 본건 주소지(용담이동 598-3)와 인접.

2.2. 교통 여건

* 기호(1) 토지: 차량 출입 용이.

* 기호(3) 토지: 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

* 기호(1): 생산녹지지역, 가축사육제한구역.

* 기호(3): 제2종일반주거지역, 고도지구(30M 이하), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역 등 다수 제한 사항 존재.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 변동

* 토지 및 건물: 1989.05.15. 강경숙 외 6명 재산상속으로 소유권 이전 (갑1).

* 토지: 2025.05.29. 최춘자 지분 전부 이전 (갑14)으로 강경숙 외 5명에게 소유권 이전.

* 건물: 2025.05.29. 최춘자 지분 전부 이전 (갑12)으로 강경숙 외 5명에게 소유권 이전.

3.2. 말소기준권리 및 경매 진행

* 말소기준권리: 2025.10.22. 오케이저축은행 신청 강제경매 (갑15 토지, 갑13 건물).

* 등기부채권 총액: 37,811,404원 (말소기준권리 기준).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김영수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-08-30

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 김 은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 인수 조건 및 추가적인 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 동향 (제공된 JSON 분석)

* 덕성드림빌리지(다,라) (2004년식 연립, 84.5㎡): 2026년 5월 18일, 16,500만원 (평당 약 645만원)

* 성화빌라 (1991년식 다세대, 66.3㎡): 2026년 3월 20일, 6,500만원 (평당 약 324만원)

* 남양주택(5동) (1988년식 다세대, 49.92㎡): 2026년 3월 20일, 8,200만원 (평당 약 543만원)

4.2. 시세 분석

* 인근 연립 및 다세대 주택의 최근 거래 사례를 보면, 면적과 건축 연도에 따라 평당 가격 편차가 큰 것을 알 수 있습니다.

* 본건은 단독주택의 지분 매각으로, 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 토지 지분 약 11.24평, 건물 지분 약 3.48평 (주건물 기준)에 더해, 매각에 포함되는 제시외 건물 면적을 고려한 총 사용 가능 면적 지분은 약 17.55평으로 추정됩니다.

* 이를 인근 시세(평당 약 324만원~645만원)에 대입할 경우, 해당 지분의 시장 가치는 대략 56,860,000원에서 113,200,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 건축 연도가 오래되었으나, 주거 공간으로 활용 가능합니다.

* 인근 학교(해안초, 제주사대부고)가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주상혼용지대와 인접하여 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 시설

* 교육 시설: 해안초등학교, 제주사대부고 등.

* 상업 시설: 음식점, 소매점 등 편의시설이 인접해 있습니다.

* 기타: 시 외곽 임야지대와도 근접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 대항력 있는 임차인 김영수: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 인수 여부 및 숨겨진 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 분묘기지권: 토지(기호1)에 분묘 27기가 소재하여, 분묘기지권 성립 여부에 따라 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 지분매각: 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 또는 명도 과정에서 추가적인 분쟁 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자 우선매수 신고 제한 및 미납 시 차기 매각 기일 행사 불가 규정이 있습니다.

6.2. 물건 상태 및 용도

* 건물 노후화: 1969년식 건물로 전반적인 노후화가 예상됩니다.

* 제시외 건물: 일부 제시외 건물(창고, 화장실 등)은 매각에서 제외됩니다.

* 토지 이용 현황: 가족묘지, 임야, 전 등 현황 파악 필요.

* 공항 소음 및 제한: 제2종일반주거지역, 공항소음/장애물 제한 표면 구역 등으로 묶여 있어 향후 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 용담이동에 소재한 단독주택의 토지 및 건물 지분 경매 물건입니다. 감정가는 81,444,800원이지만, 이는 전체 부동산에 대한 가치이며, 본건은 지분 매각 대상입니다. 주상혼용지대 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편이나, 1969년식 건물 노후화, 분묘기지권 존재, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 지분 매각으로 인한 복잡한 권리 관계 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 권리 관계 및 분묘기지권 성립 여부는 낙찰 후 명도 및 사용 수익에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지리적 이점

* 제주시 도심 인근 주상혼용지대에 위치하여 상업시설 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 교통 여건이 양호하고, 공항 접근성도 편리한 편입니다.

8.2. 토지 잠재력

* 제2종일반주거지역 내 위치하여 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 상당한 면적의 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

8.3. 경매 특성

* 지분 매각으로 인해 일반 개별 물건 대비 저가 매수 기회를 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 약 11.24평, 건물 약 6.31평(전체 건물 면적 지분 추정)의 총 약 17.55평 지분으로 구성됩니다. 인근 유사 면적 단독주택 지분 거래 사례가 부족하고, 제공된 연립/다세대 거래 시세(평당 약 324만원~645만원)를 참고하여 시장 가치를 추정할 때, 해당 지분의 시장 가치는 약 56,860,000원 ~ 113,200,000원 범위로 예상됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인, 분묘기지권, 건물 노후화, 공항 소음 및 제한 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 위험 요소를 고려하여, 시장 가치의 60~70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

따라서, 본 건의 잠재적 리스크를 충분히 반영한 예상 입찰가 범위는 35,000,000원 ~ 45,000,000원 으로 제안합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 답사, 권리 관계 명확화, 법률 전문가 상담, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.