나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8994 [2] 제주특별자치도 제주시 노형동 3413-10 메종드티라 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '월산마을회관' 남동측 근거리에 위치하며, 일대에는 공동주택 및 단독주택, 과수원이 소재함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하고, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는바, 교통사정 무난함.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 4층건물내 제4층 제402호로서 외벽: 벽돌치장 등. 내벽: 벽지마감 등. 창호: 샷시창 등. 기호(2~5): 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 4층건물내 제3층 제302호외 3개호로서 외벽: 벽돌치장 및 징크마감 등. 내벽: 벽지마감 등. 창호: 샷시창 등.

이용상태

기호(1): 다세대주택 임. 기호(2~5): 다세대주택 임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

①: 사다리형이며, 인접필지대비 등고 평탄한 공동주택(다세대주택)용 건부지임. ②: 사다리형이며, 인접필지대지 등고 평탄한 공동주택(다세대주택)용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①,②: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리및이용에관한법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8994 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 3413-10 메종드티라 1층 101호

용도: 다세대주택

건물 준공: 2018년 5월 2일

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 4층 건물 내 1층 101호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 212,000,000원

토지면적: 62.63㎡ (약 18.95평)

건물면적: 48.28㎡ (약 14.60평)

전용면적: 48.28㎡ (약 14.60평)

분양면적: 해당 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '월산마을회관' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 일대에는 공동주택, 단독주택, 과수원 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 강성민 (2018.05.17)

근저당: 중국인 (180,000,000원, 2023.03.14) - 말소기준권리

근저당 (공동담보): 중국인 (130,000,000원, 2025.02.07)

임의경매개시결정: 중국인 (105,863,013원, 2025.10.28)

가압류: 한라새마을금고 (100,000,000원, 2026.01.23)

등기부채권 총액: 410,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 장민석 (전입 2020.03.30)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

*주의: 임차인 장민석은 전입일자(2020.03.30)가 말소기준권리(2023.03.14)보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.*

임차인: 홍태건 (전입 2023.06.27)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

*주의: 임차인 홍태건은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.*

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2023년 3월 14일자 중국인 근저당권 (을8) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 대항력 있는 임차인 장민석의 보증금 인수 가능성 검토 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 특성

본건이 속한 '메종드티라'는 2018년에 준공된 다세대주택으로, 제주 제주시 노형동 지역에 위치합니다.

주변으로는 신축 및 비교적 최근에 지어진 연립, 다세대 주택 단지들이 혼재되어 있습니다.

4.2. 시장 동향

최근 2026년 3월 거래 사례를 보면, 유사 주택 유형(연립/다세대)의 매매가는 면적과 건축 연도에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

약 25.6평(84.65㎡) 규모의 2013년식 주택이 약 3억 8천2백만원에 거래되었으며, 평당 약 1,492만원 수준입니다.

약 48.6평(160.76㎡) 규모의 2022년식 주택은 약 6억 2천5백만원에 거래되어, 평당 약 1,286만원 수준입니다.

약 22.4평(74.10㎡) 규모의 2023년식 주택은 약 4억 1천만원에 거래되었으며, 평당 약 1,830만원 수준입니다.

이는 소형 평형이 상대적으로 높은 평당가를 형성하는 경향을 보입니다.

본건의 감정가는 2억 1천2백만원이며, 이는 약 14.6평(48.28㎡)에 대해 평당 약 1,452만원 수준으로, 시장 가격과 유사하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축구조는 철근콘크리트이며, 경사 슬래브 위 기와 지붕입니다.

기본 위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

제주시 노형동은 도심 지역으로, 대형마트, 병원, 학교, 식당, 카페 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

상세 편의시설 정보는 외부 지도 검색 및 현장 답사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

5.3. 주변 혐오시설

제공된 정보와 일반적인 제주 노형동 지역 특성을 고려할 때, 본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접하여 부정적인 영향을 미칠 가능성은 낮아 보입니다.

정확한 확인을 위해서는 외부 지도 검색 및 현장 답사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 장민석(전입 2020.03.30)은 보증금 0원, 차임 0원으로 대항력이 있어 인수 가능성이 있습니다. 보증금 액수가 기재되지 않아 실제 인수 부담 및 협상 필요성에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있으므로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과나 채권자/채무자의 변제 상황이 본건 매각가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타

토지 이용 계획상 자연녹지지역, 자연취락지구 등에 해당하므로 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 노형동에 위치한 다세대주택으로, 생활 편의시설 접근성이 양호하고 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

건축된 지 5년이 지나 신축급은 아니지만, 비교적 연식이 짧고(2018년 준공) 제주도 내 부동산 시세 상승 추세를 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(장민석)이 있으나, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 부담은 크지 않을 수 있습니다. 다만, 이에 대한 명확한 확인 절차가 필수적입니다.

감정가는 현재 시장 시세 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단되며, 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

제주 노형동 핵심 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요 기대.

비교적 낮은 감정가와 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 투자를 고려해볼 만함.

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 부담이 적을 경우 높은 수익률 기대 가능.

연식이 짧아 주택 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 약 14.6평입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 평당 1,492만원 ~ 1,830만원 수준으로 형성되어 있습니다.

안정적인 거래 사례를 고려하여 평당 약 1,500만원 ~ 1,600만원 사이를 예상 입찰가 산정의 기준으로 삼을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수액이 0원으로 확정된다는 가정 하에,

건물 면적 14.6평 * 평당 1,500만원 = 약 219,000,000원

건물 면적 14.6평 * 평당 1,600만원 = 약 233,600,000원

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 2억 2천만원 ~ 2억 3천 5백만원으로 제시합니다.

이 가격은 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

감정가는 2억 1천2백만원이며, 예상 입찰가는 감정가 대비 약간 상회하거나 유사한 수준으로, 경쟁이 치열하지 않을 경우 감정가 근방에서도 낙찰 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.