나이스옥션 법원경매 창원 2025타경336 [2] 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 139-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(2)는 경상남도 창원시 의창구 사림동 소재 <봉림중학교> 남서측 인근에 위치하고 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(2): 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2): 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(2): 본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(사림지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 및 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 조적조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 1992.03.31.) 외 벽: 적벽돌 쌓기 등 마감, 창 호: PVC창호 등 마감임.

이용상태

기호(3): 1, 2층(공부상: 주택), 지하 1층(공부상: 제1종근린생활시설(휴게음식점), 주차장, 보일러실)로 이용 중임.

설비내역

기호(3): 제반 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 태양광발전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2) 지상에 제시외건물(㉠ ~ ㉤)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 <창원여자중학교> 북서측 인근에 위치하고 주위는 창원역, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1)까지 차량 진출입 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 5층 506호로서, (사용승인일: 1997.12.19.) 외 벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창 호: PVC창호 등 마감임.

이용상태

기호(1): 공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

기호(1): 제반 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1): 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

기호(1) 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

기호(1): 없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-본건 옥상 소재 태양광 설비는 매각대상에 포함됨. 다만, 해당 설비에 대하여 리스, 렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있으며, 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명될 경우 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경336 (2)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 139-10번지 (봉곡로123번길 18)

토지면적: 237.30㎡ (약 71.78평)

건물면적: 312.18㎡ (약 94.44평)

감정가: 471,001,540원

1.2. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각. 제시외 건물(27.10㎡, 약 8.19평) 및 옥상 소재 태양광 설비 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 봉곡동에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 옥성갑에서 김기영으로 이전되었습니다. 말소기준권리는 2023년 9월 21일 접수된 부산은행의 근저당권(채권최고액 165,000,000원)입니다. 본 경매는 부산은행의 신청으로 개시되었으며, 임의경매개시결정 등기(채권액 155,864,351원)가 2025년 2월 7일에 접수되었습니다. 등기부채권 총액은 165,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문종식

보증금: 59,000,000원, 차임: 0원

대항력: 없음. 2025년 5월 12일 배당신고.

* 임차인: 임봉규

보증금: 250,000,000원, 차임: 0원

대항력: 있음. 2021년 7월 5일 전입. 2025년 5월 12일 배당신고.

주의: 본 임차인은 대항력이 있으며, 상당한 금액의 보증금이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 매수인이 인수해야 할 보증금이 있을 가능성을 내포하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 임여진

보증금: 200,000,000원, 차임: 0원

대항력: 있음. 2021년 6월 24일 전입. 2025년 5월 12일 배당신고.

주의: 본 임차인 역시 대항력이 있으며, 상당한 금액의 보증금이 존재합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있음에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수인이 부담해야 할 위험이 있으므로 반드시 추가적인 권리 분석 및 현황 조사가 필요합니다.

총 인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 등재되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 권리를 그대로 인수하게 됨을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 지구단위계획구역(배후도시)에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역으로도 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

건축물 감정평가요항표에 따르면, 건물 지하 1층은 제1종근린생활시설(휴게음식점), 주차장, 보일러실로 이용되었던 이력이 있습니다. 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

건물감정평가요항표에 따르면, 봉림중학교가 인근에 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.

5.3. 의료시설

주변 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 대항력 있는 임차인 2명(임봉규, 임여진)의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 가장 큰 리스크입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 예외적으로 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 옥상에 설치된 태양광 설비는 매각 대상에 포함되나, 제3자의 소유권 주장(리스, 렌탈 등)이 있을 수 있으며, 이 경우 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 제시외 건물 27.10㎡(약 8.19평)가 포함되어 있습니다.

* 건물 사용승인일이 1992년 3월 31일로, 건물 노후화에 따른 수리 또는 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 이에 대한 권리 관계 확인 및 잠재적 제약 사항을 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 봉곡동에 위치한 단독주택으로, 주거 지역에 해당합니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 감정가는 471,001,540원입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이나, 대항력 있는 임차인 2명의 존재와 상당한 보증금, 태양광 설비에 대한 제3자 소유권 주장 가능성, 그리고 소멸되지 않는 지상권 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 적절한 시세 파악을 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 지역으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 태양광 설비의 가치와 활용 가능성을 재평가할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 추정할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 471,001,540원을 기준으로 하되, 제시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실하고, 태양광 설비 및 지상권 등 인수 부담이 존재하는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 매수인이 직접 부담하지 않을 가능성에 무게를 두더라도, 최대 10%~20% 범위 내에서 감가하여 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예상 범위: 370,000,000원 ~ 420,000,000원). 최종 입찰가 결정은 철저한 현장 조사 및 법률 전문가 상담 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.