나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70803 [2] 경기도 양주시 덕계동 928-2 센트럴휴티스근린생활시설 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 1호선 "덕계역" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성된 성숙중인 상가지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진입이 가능하며 대중교통 이용편은 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 전반적으로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제2층 제221호 및 제4층 제401호로서 외벽: 돌붙임 마감 등, 내벽: 수성페인트 마감 등, 창호: 패어그라스 새시창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설로서 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강비설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형의 토지로 현재 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약20m 내외, 북서측으로 노폭 약15m 내외, 북동측으로 노폭 약4m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(회천지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도시과 도시개발팀으로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계) <택지개발촉진법>, 토지(2) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(회천지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도시과 도시개발팀으로 문의바람), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다) <물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2026타경70803 (2)

1.2. 소재지

경기도 양주시 덕계동 928-2, 센트럴휴티스 근린생활시설 4층 401호

1.3. 용도

본 물건은 제1종근린생활시설로 이용 중인 상가입니다. (건축물대장상 총괄표제부에는 공동주택 및 근린생활시설로 기재되어 있음)

1.4. 감정가

208,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 5.24㎡ (약 1.59평)

* 토지 지분: 5.2354㎡ (약 1.59평)

* 건물 면적: 32.16㎡ (약 9.73평)

* 건물 지분: 32.165㎡ (약 9.73평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

* 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 지하철 1호선 "덕계역" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성된 성숙 중인 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 덕계역이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 남동측 약 20m, 북서측 약 15m, 북동측 약 4m 폭의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역: 회천지구 (세부 규제 사항은 도시과 도시개발팀 문의 필요)

* 도로: 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 기타: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구(1단계)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리사항

* 말소기준권리: 2024년 4월 12일 접수된 국민은행 근저당 (채권액: 228,000,000원)

* 기타 권리사항 (매각으로 인해 말소될 권리):

* 2024년 4월 12일 접수된 소유권이전, 신탁등기말소 (권리자: 최효주)

* 2025년 6월 19일 접수된 서울보증보험 가압류 (채권액: 98,462,590원)

* 2026년 4월 14일 접수된 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 임의경매 (채권액: 528,061,065원, 본건 경매 사건)

* 등기부채권 총액: 326,462,590원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 입찰 전 현장 방문 등을 통해 임차인 현황을 반드시 파악해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건이 속한 센트럴 휴티스는 아파트 단지와 상업시설이 복합된 주상복합 건물로, 덕계역 인근의 개발 중인 상권에 위치하고 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 주거 단지, 그리고 지하철 1호선 덕계역을 이용하는 유동인구가 존재합니다. 회천신도시 개발과 더불어 상권이 점진적으로 활성화될 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접하거나 단지 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

건물 내부에 위생, 급배수, 냉난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 버스정류장, 덕계역이 있어 교통이 편리하며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본 물건은 현재 공실 상태로, 공실 장기화로 인한 수익성 저하의 위험이 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대차 관계가 불분명하여 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공부상 차이 및 기타 사항

* 공부와의 차이: 특이사항 없음 (자료상)

* 토지 이용 계획: 회천지구 지구단위계획구역 내 위치하며, 세부적인 규제 사항은 도시과 도시개발팀 문의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양주 덕계역 역세권에 위치한 근린상가로, 지하철 이용이 편리하고 주변에 주거단지가 형성되어 있어 잠재적인 배후 수요가 있습니다. 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 회천지구 개발 계획과 함께 상권 발전 가능성을 기대할 수 있으나, 실질적인 임대 수익을 확보하기 위해서는 적극적인 임차인 유치 노력이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 덕계역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 주변 아파트 단지 및 상업시설 밀집 지역으로 고정 수요 및 유동 인구 확보 가능성이 있습니다.

* 회천지구 개발 계획에 따른 향후 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 208,000,000원입니다. 본 물건은 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 있을 수 있다는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 정보나 주변 유사 물건의 시세, 그리고 향후 예상 임대수익률 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 별도의 인수 보증금이 없으므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 시장 상황을 면밀히 검토하여 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.