나이스옥션 법원경매 공주 2023타경21827 [3] 충청남도 공주시 신풍면 쌍대리 750-2 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 유구읍 구계리 소재 '구계삼거리' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 제반차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성은 다소 불편시되며, 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 현황 '휴경지' 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 지방1급하천(마곡천)(저촉), 가축사육제한구역(2025-08-18)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 홍수관리구역(2024-06-13)(마곡천)<하천법>, 하천구역(2024-06-13)(마곡천)<하천법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 일체(감정평가서상 ㉠내지㉣) 이동 및 해체 용이하므로 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 공주지원 2023타경21827 (3)

소재지: 충청남도 공주시 신풍면 쌍대리 750-2

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 669,921,600원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOO (등기부상 신풍농업협동조합으로 확인)

1.2. 면적 정보

토지면적: 6952.00㎡ (약 2,100평)

건물면적: 1710.36㎡ (약 517평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 1126.00㎡ (약 340평) - 단, 본 매각물건에서는 제외됨.

1.3. 물건 상세

본건은 충청남도 공주시 신풍면 쌍대리 소재 동물 및 식물 관련시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 중복 병합 사건이며 공동 담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 공주시 신풍면에 소재하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서 상으로는 '구계삼거리' 남동측 근거리에 위치하는 것으로 기재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근까지 제반 차량의 접근은 가능하나, 일반 차량을 이용한 접근성은 다소 불편할 수 있습니다. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다. 주변 지역으로는 32번 국도와 39번 국도가 교차하여 예산, 아산 등 인근 도시로의 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 현황

토지는 부정형의 완경사지이며, 현황은 '휴경지' 상태입니다. 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통하여 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)에 속합니다. 또한, 마곡천과 접하여 지방1급하천(저촉), 홍수관리구역, 하천구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 모든 축종에 대해 가축 사육이 제한되는 구역(2025년 8월 18일까지)으로 확인되어, 해당 용도에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 2월 21일 접수된 신풍농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 변동 이력 및 다수의 근저당, 압류, 가압류 기록이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 585,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 595,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 관련 정보는 별도로 명시된 바 없습니다.

3.4. 매각 제외 물건

주의사항에 명시된 바와 같이, '제시외 건물 일체(감정평가서상 ㉠내지㉣)'는 이동 및 해체가 용이하여 매각에서 제외됩니다. 이는 해당 제시외 건물을 매수인이 활용하고자 할 경우 별도의 협의나 처리가 필요함을 의미합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 지구와는 거리가 있습니다. '동물 및 식물 관련시설' 용도에 맞는 특정 목적의 활용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 '힐스포레'와 같은 복합 레저타운이 조성되어 있어, 지역 내에 관광 및 휴양 시설 수요가 증가할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하므로, 주변 편의시설 및 대중교통 접근성이 도심에 비해 제한적일 수 있습니다. 가까운 편의시설이나 교육기관, 의료시설 등에 대한 정보는 부족하며, 일상생활은 인근 마을 및 공주시내의 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 하천 관련 구역 및 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 특정 용도 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 가축 사육 제한 구역은 축산업 관련 시설로 활용하고자 할 경우 사업 계획에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지적도상 맹지이므로, 인접 토지와의 명확한 도로 통행권 확보 또는 이용 협의가 필수적입니다.

* 감정평가서 상 제시외 건물로 분류된 1126.00㎡ 규모의 건축물이 매각에서 제외되므로, 이를 활용하고자 할 경우 별도의 매수 또는 철거 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 부정형의 완경사지이며 현황 휴경지 상태이므로, 토지 형질 변경 또는 정지 작업 등이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 공주시 신풍면에 위치한 '동물 및 식물 관련시설' 용도의 토지 및 건물입니다. 669,921,600원의 감정가로 경매에 나왔으며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 주변 환경은 농경지와 자연림이 혼재된 조용한 농촌 지역이며, 일부 관광/레저 시설이 인근에 개발되고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 경매 절차에 따라 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 하천 관련 구역 지정, 가축 사육 제한, 맹지, 제시외 건물 제외 등은 사업 계획 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* '동물 및 식물 관련시설' 용도에 적합한 사업 계획 수립 시, 비교적 넓은 토지 면적과 건물 규모를 활용할 수 있습니다.

* 인근에 복합 레저 시설(힐스포레 등)이 조성되고 있어, 관광 또는 휴양 관련 시설과의 연계 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 도시 외곽 지역의 토지 가격을 고려할 때, 특정 목적의 투자라면 잠재적인 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 토지이용계획상의 제한사항, 제시외 건물 제외 여부, 접근성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 가축 사육 제한 구역 해제 가능성이나, 토지 개발 가능성, 제시외 건물 처리 비용 등을 면밀히 분석한 후, 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.