나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1226 [2] 충청남도 홍성군 홍성읍 내법리 285-78 현광아파트 101동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 홍성지원 2025타경1226 (2)

* 소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 내법리 285-78 현광아파트 101동 14층 1401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 88,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 46.04㎡ (약 13.93평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 토지지분: 46.038㎡

* 건물지분: 84.99㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (별도 명시된 내용 없음)

2. 입지조건

2.1. 건물 구조 및 외관

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식 구조

* 층수: 총 19층 중 14층

* 준공년도: 1997년 5월 1일 (29년차)

2.2. 주위 환경 및 교통상황

* 해당 아파트는 충청남도 홍성군 홍성읍 내법리에 위치하며, 홍성군청 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주거지역으로 형성되어 있으며, 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통상황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 도청대로 인근에 위치하여 차량 이용이 용이할 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 인접 도로 상태

* 토지 형상 및 이용 상태: (감정평가서 요약 요항표에 상세 정보 없음)

* 인접 도로 상태: (감정평가서 요약 요항표에 상세 정보 없음)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: (감정평가서 요약 요항표에 상세 정보 없음)

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소, 전기차 충전기(지상 4대) 등의 복리시설이 있습니다.

* 검색 결과, 홍성군 내에 30년 된 짓다 만 아파트 철거 사례가 있으나, 본건 아파트와 직접적인 관련은 없습니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (접수일자 2015-10-22, 채권최고액 57,600,000원, 채권자: 오수관촌농업협동조합)

3.2. 인수되는 권리

* 본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리이거나, 매각으로 인해 소멸되는 권리들로 구성되어 있어 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약 (말소 예정 권리)

* 소유권보존 (1997-06-11, 주식회사현광종합건설)

* 소유권이전 (2010-12-30, 이정재 / 2014-03-19, 장창우)

* 근저당권 (2015-10-22, 오수관촌농업협동조합, 57,600,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (2025-08-06, 이윤미, 15,000,000원) - 말소

* 가압류 (2025-11-25, 박용찬, 8,047,000원) - 말소

* 강제경매 (2025-11-25, 이OO, 19,827,370원) - 말소

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이윤미 (이 )

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2015-11-17

* 확정일자: 2019-09-16

* 배당신고일자: 2025-08-06

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자를 고려할 때 대항력이 없는 것으로 보입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

* 인수 보증금 합계: 0원

3.6. 권리분석 요약

* 총 채권액: 80,647,000원

* 권리상 특이사항 없이 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 홍성읍 내법리 지역은 홍성군의 중심부에 가까워 군청 및 관련 공공기관, 상업시설 접근성이 양호합니다. 주변에 학교, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있어 주거지로서의 기능을 충분히 수행할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 홍성 현광아파트

* 주소: 충청남도 홍성군 홍성읍 내법리 285-78

* 준공년도: 1997년 5월 1일 (29년차)

* 총 세대수: 339세대 (3개 동)

* 주차대수: 총 172대 (세대당 약 0.5대) - 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

* 최고층: 19층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지상 4대)

* 관리사무소 연락처: 041-634-6034

5.2. 면적 정보

* 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평) - 최근 거래 사례 기준

* 분양면적 (건물면적): 84.99㎡ (약 25.71평) - 본건

6. 잠재적 리스크

* 건축 연한: 1997년 준공으로 29년이 경과하여 노후화가 진행된 아파트입니다. 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간: 세대당 주차 대수가 0.5대로, 차량 보유 가구 비율이 높을 경우 주차에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 홍성군 홍성읍에 위치한 현광아파트 14층 물건으로, 권리분석상 인수할 권리가 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 임차인 이윤미 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 감정가는 88,000,000원이지만, 최근 실거래가 분석 결과 본건과 동일한 면적(84.99㎡)의 아파트가 7,400만원 ~ 8,200만원 선에서 거래된 사례가 있습니다. 따라서 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요해 보입니다. 노후화 및 주차 공간 부족은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 소액 투자 가능성: 상대적으로 낮은 감정가와 실거래가를 바탕으로 소액 투자 또는 실거주 목적으로 접근 가능합니다.

* 실거주 적합성: 기본적인 편의시설이 갖춰진 주거 지역에 위치하여 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 아파트 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적인 32평(84.99㎡)의 현광아파트는 2025년 11월 30일에 8,200만원 (9층), 2025년 11월 23일에 8,600만원 (4층)에 거래되었습니다. 또한, 2024년 7월 29일에는 101동 17층이 7,500만원에, 2024년 7월 15일에는 103동 13층이 7,400만원에 매물로 나온 사례가 있습니다.

따라서, 현 시세 기준으로 볼 때 본건 아파트의 적정 가치는 7,400만원에서 8,600만원 사이로 판단됩니다. 감정가 8,800만원은 최근 실거래가와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

이를 종합적으로 고려하여, 경쟁 입찰 상황 및 낙찰 후 예상되는 수리 비용, 주차 문제 등을 감안할 때, 보수적으로 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 72,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.