나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1242 [2] 충청남도 서천군 서면 신합리 473-46 2동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 서면 신합리 소재 "서면중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하고 인근에 노서버스 정류장이 소재하는 바, 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물내 제1동 제지1층 제101호(근린생활),제2동 제3층 제302호로서, 외벽: 벽돌치장쌓기 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부타일, 시멘트몰탈마감 등 창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1): 소매점(공실) 및 사무실 기호(2): 연립주택으로 이용중임.

설비내역

상하수도 및 위생설비, 급, 배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 대체로 완만한 경사의 부정형 토지로서, 2개동의 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교경계선으로부터200미터이내의지역(서면중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 본건 3층 302호는 등기부등본상 "302호"이나 현관에는 "402호"로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 홍성지원 2025타경1242 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 서천군 서면 신합리 473-46 2동 3층302호

건물 용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물

준공년도: 2016년 (사용승인일 기준)

총 동 수: 2개동 (건축물대장 총괄표제부 기준)

본건 위치: 2동 3층 302호

1.3. 면적 정보

토지면적: 72.51㎡ (약 21.93평)

토지지분: 72.506㎡ (약 21.93평)

건물면적: 61.64㎡ (약 18.65평)

건물 전유면적: 61.64㎡ (약 18.65평) (건축물대장 전유부 기준)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 114,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 서면 신합리 소재 "서면중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

상대보호구역(학교경계선으로부터 200미터 이내의 지역(서면중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>

접도구역<도로법>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2016-11-25, 동경이엔지주식회사 (갑1)

* 강제경매: 2025-12-08, 배경산업개발, 473,841,095원 (갑6, 말소기준권리)

본건의 말소기준권리는 2025년 12월 8일 접수된 배경산업개발의 강제경매개시결정 등기입니다. 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

명시된 임차인이 없거나, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어야 하는 경우, 보증금 합계가 0원이라는 점은 실제 점유 여부 및 대항력 있는 임차인의 존재를 반드시 현장 조사로 확인해야 함을 시사합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

* 말소기준권리: 2025-12-08, 배경산업개발, 강제경매

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(등기된 임차권, 근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재로서는 지상권만 명시되어 있으며, 그 외 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 추가적인 현황 조사 및 공부 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 연립주택 지역에 속해 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 지번(473-46)에 위치한 '서인빌리지' (2016년식, 66.93㎡/약 20.2평)가 2026년 3월 11,800만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 584만원 수준입니다.

'효성하이츠빌' (2010년식, 77.37㎡/약 23.4평)은 2025년 2월 8,000만원 (평당 약 342만원)에, 83.48㎡ (약 25.25평)는 2026년 4월 5,000만원 (평당 약 198만원)에 거래되었습니다. 2010년식 건물의 경우 연식과 면적 대비 거래 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다.

본건은 2016년에 준공된 건물로, '서인빌리지' 사례와 가장 유사성이 높습니다. 본건의 감정가 114,000,000원은 2016년식 '서인빌리지'의 최근 매매가 118,000,000원과 유사한 수준으로, 시세 대비 합리적인 감정가로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 서면중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 소재합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변은 주택 및 상가 지역으로 구성되어 있으며, 현재 파악된 바로는 주거 환경에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 지역 특성상 농업 관련 시설이나 소규모 축사가 인근에 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 명시된 임차인 현황의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 실제 점유 및 권리 관계와 다를 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 현장 조사 시 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 상태 및 특이사항

* 본건 3층 302호는 등기부등본상 "302호"이나 현관에는 "402호"로 표기되어 있어, 혼동을 야기할 수 있습니다. 이는 내부 수리나 개조 과정에서 발생했을 가능성이 있으며, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 건물 준공연도(2016년) 대비 내부 상태, 마감재, 설비 등의 노후화 정도를 파악해야 합니다.

6.3. 주변 개발 계획 또는 규제

* 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 접도구역 등 다양한 도시계획 관련 법규의 적용을 받고 있습니다. 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제한이 따를 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 서천군 서면에 위치한 연립주택으로, 2016년에 준공된 비교적 신축 건물에 속합니다. 서면중학교 인근으로 교육 및 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다. 감정가는 114,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 실거래가와 유사한 수준으로 판단됩니다. 다만, 등기부등본상 표기와 실제 현관 표기명의 차이, 임차인 보증금 '0원' 표기 등은 현장 조사 시 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 2016년식 건물로, 연식에 따른 감가상각이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 2016년식 연립주택 실거래가 11,800만원 사례가 있어, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 감정가가 주변 시세와 유사하게 책정되어 있어, 적정 가격에 낙찰받을 경우 안정적인 투자 수익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

본건의 감정가는 114,000,000원입니다.

주변 유사 물건 중 가장 최근이자 유사한 조건(2016년식, 473-46 지번)의 '서인빌리지' 매매가가 118,000,000원임을 고려할 때, 본건의 적정 시세 범위를 110,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

따라서, 인수되는 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 다르겠지만, 보수적으로 감정가 수준인 114,000,000원 내외에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 경쟁 상황 및 낙찰 후 예상되는 추가 비용(수리비, 명도비 등)을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

9.2. 입찰 시 고려사항

* 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 수리 필요 여부, 도배, 장판, 내부 설비 상태 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 현관 표기명과 등기부등본상의 호수 표기 차이에 대한 원인 및 해결 방안을 파악해야 합니다.

* 임차인 현황 조사를 통해 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무와 보증금(월세) 내역을 정확히 확인해야 합니다.

* 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

* 주변 개발 계획 및 지역 제한사항을 재확인하여 미래 가치를 예측해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.