나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10161 [2] 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 253-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 소재 “상야리마을회관” 남측 및 북측 인근 자연녹지지역,
“장야사거리” 북동측 인근 제2종일반주거지역내에 산재하여 위치하며, 주위는 순수농경지 및
단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 일부는 차량출입은 불가능하나, 읍소재지 중심 인근에 위치하는 등 제반 교통상황은 보통
시됩니다.

형태 및 이용상태

기호1,5,6 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호3 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용건부지로 이용중입니다.
기호4 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1,5,6 지적상 맹지입니다.
기호3 남동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고있습니다.
기호4 동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역
(2권역)<환경정책기본법>.

일련번호(3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대
책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책
지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(6): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책
지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층 건으로서,
(증축: 1983)
외벽: 시멘몰탈위 페인팅, 조적쌓기 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
창호: 샷시창호입니다.
기호(2-1) 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 건으로서,
(증축: 1978)
외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

기호(2) 주택으로 이용중입니다.
기호(2-1) 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비가 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 영동지원 2025타경10161 (2)

* 경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 전OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

* 주소: 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 253-11

* 토지 면적: 202.00㎡ (약 61.1평)

* 토지 이용 현황: 전(밭), 주상용건부지 (감정평가 요항표 상 일부 필지)

* 토지 관련 법규: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등

1.3. 건물 정보

* 주 용도: 단독주택 (건축물대장상 주택, 제1종근린생활시설 포함 가능)

* 건물 면적: 81.52㎡ (약 24.7평) - 본 건물

* 제시외 건물 면적: 15.00㎡ (약 4.5평) - 매각 포함

* 건물 구조: 시멘트벽돌조, 스라브/스레트 지붕 (본 건물 1983년 증축, 제시외 건물 1978년 증축)

* 건물 원축 사용승인일: 1940년

1.4. 매각 정보

* 감정가: 215,045,300원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 주의 사항: 제시외 건물 포함, 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 소재 “상야리마을회관” 남측 및 북측 인근 자연녹지지역, “장야사거리” 북동측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치합니다.

* 주위는 순수 농경지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 일부 토지는 차량 출입이 어려우나, 읍 소재지 중심 인근에 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 기호3, 4 토지는 각각 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호1, 5, 6 토지는 지적상 맹지입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역 내 자연녹지지역 및 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 환경 관련 규제가 적용됩니다.

* 기호4 토지는 대로2류(폭 30m~35m)에 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부에는 소유권 이전, 협의분할에 의한 상속, 유류분반환 등으로 인한 여러 차례의 권리 변동이 있었습니다.

* 건물 등기부 또한 유사한 권리 변동 이력이 확인됩니다.

* 현재 말소기준권리인 임의경매(2025.07.02 접수)가 존재합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

* 본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 말소기준권리 이후의 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 가능성이 높습니다.

* 다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권이 존재하는 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (유사 물건 비교)

* 제공된 주변 매매 정보는 연립주택(옥천그린빌, 2011년식, 약 66.83㎡) 및 다세대주택(오션빌, 2015년식, 약 54.95㎡)으로, 본건의 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 옥천그린빌은 2025년 12월 기준 7500만원 ~ 9300만원에 거래되었습니다. (약 370만원 ~ 460만원/㎡)

* 오션빌은 2026년 1월 기준 11000만원에 거래되었습니다. (약 660만원/㎡)

* 본건 단독주택은 토지 면적 대비 건물 규모가 작지 않으며, 제1종근린생활시설로의 활용 가능성도 있어, 동일 면적의 다세대/연립 대비 개별 가치가 높을 수 있습니다.

4.2. 지역 내 가치 평가

* 본건은 옥천읍 장야리의 주거 및 근린생활 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 장야사거리 인근이라는 점에서 일정 수준의 접근성과 생활 편의성을 기대할 수 있습니다.

* 토지 면적(202㎡)은 비교적 넓은 편으로, 향후 건축 행위나 증축 등의 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 지역은 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 읍 소재지 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 정확한 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 외부 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체의 노후화 및 상태

* 본건 건물의 원축 사용승인일이 1940년으로 매우 오래되었으며, 증축된 건물 역시 1970년대 후반, 1980년대 초반에 이루어져 전반적인 노후화 및 보수 필요성이 클 것으로 예상됩니다.

* 제시외 건물은 건축물대장 상 표기가 누락되었을 가능성이 있어, 철거 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 지상권 등 인수 가능 권리

* 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'는 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있습니다. 지상권의 내용 및 존속 기간 등에 따라 실질적인 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용의 제약

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용되어 토지의 용도 변경이나 신축, 증축 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 일부 토지(기호1, 5, 6)가 지적상 맹지인 점은 토지 활용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 공유물분할 경매의 특성

* 본 경매는 공유물 분할을 목적으로 하므로, 기존 공유자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 이는 향후 명도 과정이나 재산권 행사 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 감정가는 215,045,300원입니다. 토지 면적 202㎡와 건물 면적 81.52㎡(제시외 15㎡ 포함) 규모를 가지고 있습니다. 공유물 분할을 위한 경매라는 점, 건물의 노후화(원축 1940년), 지상권 인수 가능성, 일부 맹지 존재 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 그러나 넓은 토지 면적과 주택 및 제1종근린생활시설로의 활용 가능성은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 주변 시세 대비 저가 매수 기회를 탐색해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(202㎡) 확보를 통한 향후 개발 또는 증축 가능성.

* 단독주택 및 제1종근린생활시설 복합 활용 잠재력.

* 공유물 분할 경매 특성상, 시세 대비 저가 매수 기회 탐색 가능.

* 옥천읍 장야리, 장야사거리 인근의 입지적 가치.

9. 예상 입찰가

본건은 건물의 노후화, 지상권 등 인수 가능 권리, 일부 맹지, 공유물 분할 경매의 복잡성 등 여러 위험 요소를 고려해야 합니다. 감정가(215,045,300원)를 기준으로, 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

주변 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 보았을 때, 본 건의 토지 가치와 건물 가치를 종합적으로 평가해야 합니다. 그러나 직접적인 비교가 어렵고, 위에 언급된 리스크들을 감안할 때, 감정가의 85~95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 182,838,000원에서 204,293,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

본 컨설턴트는 195,000,000원을 최적 입찰가로 추천합니다. 이 가격대는 경매의 기본 원칙인 '안전 마진 확보'와 '잠재적 가치 실현' 사이의 균형을 맞춘 가격으로, 물건의 위험 요소를 감안하면서도 합리적인 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.