나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503563 [4] 대전광역시 서구 도안동 1076 한아름빌딩 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

교통상황

건물의 구조

이용상태

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로상태등

토지이용계획 및 제한상태

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건 비고

1.일괄매각
2.목록8,9 벽체 구분없이 근린생활시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 대전지방법원 2025타경503563 (4) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 532,000,000원입니다.

소재지는 대전광역시 서구 도안동 1076번지, 한아름빌딩 3층 302호입니다.

해당 건물의 용도는 근린상가로, 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

토지 면적은 149.72㎡ (약 45.29평)이며, 건물 면적은 213.62㎡ (약 64.62평)입니다.

본 경매는 공동담보로 진행되며, 채권자는 논산계룡농업협동조합입니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 목록 8, 9 (302호, 303호로 추정)의 경우 벽체 구분 없이 근린생활시설로 함께 이용 중인 점을 인지해야 합니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 대전광역시 서구 도안동에 위치하며, 신축 아파트 단지들이 밀집한 지역의 상가 건물에 속합니다.

주변에는 목원대학교가 인접해 있어 대학가 상권의 특성을 가지며, 아파트 단지들과의 연계성도 높습니다.

도로명 주소는 대전광역시 서구 원도안로242번길 15-10 (도안동)이며, 인접 도로 상태는 양호한 것으로 파악됩니다.

대중교통 이용이 편리하며, 주변에 버스 정류장이 있어 접근성이 좋습니다.

도안신도시는 대전 서남부권의 개발 중심지로, 목원대학교, 건양대학교 등이 인접해 있으며, 신규 아파트 단지들이 다수 입주하여 주거 인프라가 지속적으로 확충되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 집합건물 등기부상 소유권보존 등기(주식회사한아름개발, 2013-11-20)가 있으며, 이후 다수의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 2021년 10월 7일 접수된 논산계룡농업협동조합의 근저당권 (채권액 3,120,000,000원)입니다.

이후 여러 압류 및 임의경매 개시 결정 등기가 있었으나, 이들 권리는 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명세서상 확인되지 않습니다.

임차인 현황으로는 주)휴먼네트워크가 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고, 전입일자(사업일자) 및 확정일자가 미등재되어 있습니다.

따라서 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석됩니다.

총 등기부채권액은 3,120,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

해당 물건이 위치한 대전 서구 도안동 일대는 비교적 신축 상권으로, 아파트 단지와 대학교(목원대학교)를 배후로 하고 있습니다.

업종별로는 근린생활시설이 주를 이루며, 미용실, 카페 등 다양한 소매 업종이 분포하고 있습니다.

도안 상권 내 경쟁 미용실은 약 20곳, 반경 1km 내에는 86곳이 있을 정도로 경쟁이 치열하지만, 소비자를 끌어올 수 있다면 성장 가능성이 있습니다.

카페의 경우 2023년 11월 기준 136곳이 운영 중이며, 꾸준히 증가하는 추세로 해당 업종의 경기가 좋음을 시사합니다.

2024년 4월 기준 도안동 내 카페 평균 월 매출액은 1440만원, 미용실 평균 월 매출액은 513만원으로 나타납니다.

상권 내 다양한 상업 시설과 주거 단지가 혼재되어 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

1.4. 생활정보

물건지 인근에 목원대학교가 위치하여 젊은 유동인구의 유입이 예상됩니다.

대형마트는 직접적인 언급이 없으나, 주변에 장을 볼 수 있는 마트들이 다수 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

다양한 음식점 및 편의시설이 상권 내에 자리 잡고 있습니다.

대전 서구 내 약국 또한 다수 분포하고 있어 의료 접근성도 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 채무자의 다른 담보물건에 대한 경매 진행 여부 등을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

건축물 현황상 목록 8, 9 (302호, 303호로 추정)의 경우 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용 중이라는 점은, 향후 내부 구조 변경이나 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

현재 검색된 정보에서 대전 서구 도안동 지역에 대한 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 화장장 등)의 존재는 파악되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발이 이루어지는 신도시의 경우, 개발 계획 변경이나 민원 발생 가능성 등 예측하기 어려운 변수가 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

대전 서구 도안동의 한아름빌딩에 위치한 본 경매 물건은 근린상가로서, 대학가와 신축 아파트 단지를 배후로 하는 입지를 가지고 있습니다.

채권 총액 대비 감정가가 상대적으로 낮아, 권리 분석상 명확한 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

상권 활성화 측면에서는 다양한 업종이 경쟁하고 있으나, 배후 수요가 뒷받침되는 지역으로 분석됩니다.

특히, 벽체 구분 없이 이용 중인 점은 향후 리모델링이나 재구성을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 배후 수요 (아파트 단지, 대학가) 확보.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 권리 관계.

경매 물건으로서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

근린상가로서 다양한 업종으로의 전환 또는 확장이 용이한 업종.

향후 도안신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입에 따른 상권 성장 기대.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

감정가 532,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 유사 물건 거래 사례, 주변 상권 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 본 건의 경우 권리상 특이사항이 없고 지역적 선호도가 높아 그 이상으로 입찰될 가능성도 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 최근 실거래가 및 유사 매물 시세 조사, 그리고 법원 경매 정보 시스템상의 해당 물건 진행 현황(감정가 대비 최저가 비율 등)을 면밀히 검토한 후에 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.