나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503563 [2] 대전광역시 서구 도안동 1076 한아름빌딩 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

교통상황

건물의 구조

이용상태

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로상태등

토지이용계획 및 제한상태

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503563 (2)

소재지: 대전광역시 서구 도안동 1076 한아름빌딩 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 351,000,000원

토지면적: 33.47㎡ (약 10.13평)

건물면적: 47.75㎡ (약 14.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 논OOOOO

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경

* 교통상황

* 건물의 구조

* 이용상태

* 설비내역

* 토지의 형상 및 이용상태

* 인접 도로상태등

* 토지이용계획 및 제한상태

* 공부와의 차이

* 기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인 현황:

* 임차인: (주)엘에이치에스푸드

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-01-29

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주)GDC중고왕

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 미등재

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사스튜디오비앤더블유

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2022-12-02

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사한아름개발 (접수일자: 2013-11-20)

* 근저당권: 논산계룡농업협동조합 (권리금액: 3,120,000,000원, 접수일자: 2021-10-07, 말소기준권리)

* 압류: 서구(대전광역시) (접수일자: 2024-06-07, 말소)

* 임의경매: 논산계룡농업협동조합 (권리금액: 2,381,581,611원, 접수일자: 2025-10-14, 말소)

등기부채권 총액: 3,120,000,000원

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-06-23

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 비고:

건축물표제부 요약:

* 건물명: 한아름빌딩

* 신 주소: 대전광역시 서구 원도안로242번길 15-10 (도안동)

* 주용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

* 구조: 철근콘크리트구조

* 준공일: 2013-02-18

* 층수: 지하 1층, 지상 4층

* 건축면적: 482.83㎡

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 도안동에 위치한 한아름빌딩 1층 103호 근린상가입니다. 도안신도시에 속하며, 신흥 상업지구로 발달하고 있는 지역에 해당합니다. 건물은 2013년에 준공되었으며, 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 4층 규모입니다 [JSON 데이터]. 주변에는 대전서구육아종합지원센터와 같은 가족 친화 시설이 위치하고 있어, 주거 및 상업 복합 기능이 함께 발달하고 있음을 시사합니다. 본 건의 직접적인 주변에 혐오시설이 검색되지는 않았으나, 대전 지역 내 타 지역에서는 님비(NIMBY) 현상으로 인한 혐오시설 관련 갈등 사례가 보고된 바 있어, 이에 대한 지역적 민감도를 인지할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2021년 10월 7일에 접수된 논산계룡농업협동조합의 근저당권 (채권액 3,120,000,000원)입니다 [본문]. 이 근저당권을 기준으로 소멸되는 권리로는 동 근저당권보다 후순위인 압류(서구(대전광역시)) 및 임의경매(논산계룡농업협동조합)가 있습니다.

임차인 현황 분석 결과, 총 3명의 임차인이 확인됩니다.

* (주)엘에이치에스푸드: 2021년 1월 29일 전입(사업자 등록)하였으며, 보증금 10,000,000원, 차임 0원입니다. 대항력이 '있음'으로 명시되어 있어, 통상적으로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 조건으로 간주될 수 있습니다 [본문]. 그러나 본 건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요하며, 이는 매우 중요한 인수 조건으로 작용할 수 있습니다.

* 주)GDC중고왕: 대항력이 '없음'으로, 보증금 및 차임 정보가 미등재되어 있어 낙찰자가 인수할 권리가 없는 것으로 보입니다.

* 주식회사스튜디오비앤더블유: 대항력이 '없음'으로, 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 2022년 12월 2일 전입(사업자 등록)하였습니다. 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

인수 가능한 보증금 총액은 0원으로 기재되어 있습니다 [본문]. 이는 최선순위 근저당권보다 선순위인 권리가 존재하지 않음을 시사하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건은 반드시 추가 확인해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대전광역시 서구 도안동 일대는 신도시 개발과 함께 상권이 꾸준히 형성되고 있는 지역입니다. 특히, 인근 지역에서 카페 등 근린생활시설의 수가 증가하는 추세는 해당 지역의 소비력과 상권 활성화 가능성을 나타냅니다. 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로 적합하며, 1층 코너 또는 전면부에 위치할 경우 유동인구를 활용한 다양한 업종 운영이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 대전 서구 도안동에 위치하여, 대전광역시의 주요 도로망 접근이 용이합니다 [JSON 데이터]. 주변에는 대전서구육아종합지원센터와 같은 가족 편의 시설이 인근에 위치해 있어, 관련 업종의 경우 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 도안신도시는 교육 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있어, 관련 학원가 또는 교육 관련 서비스업에도 유리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 문제: (주)엘에이치에스푸드 임차인은 대항력이 '있음'으로 명시되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 실제 보증금 인수 여부 및 조건에 대한 불확실성이 존재합니다. 이 부분은 향후 낙찰 시 명도 과정이나 재정적 부담에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 도안신도시 지역 특성: 도안신도시는 최근 부동산 시장에서 가격 등락이 심화되는 등 양극화 현상을 보이기도 합니다. 이는 상권 활성화와 더불어 시장 상황에 따른 투자 가치 변동성을 내포하고 있음을 의미합니다.

* 주변 혐오시설 및 민원 가능성: 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 대전 지역 전반의 님비 현상 및 시설 관련 민원 사례(예: 크린넷 노후화 및 고장) 등을 고려할 때, 지역 개발 과정이나 기존 시설 운영과 관련하여 예상치 못한 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 31.2억원에 달하여, 경매 절차의 복잡성이나 채권자들의 권리 행사 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 도안신도시에 위치한 근린상가로, 신흥 상업지구로서의 잠재력과 1층 코너에 가까운 입지 (추정)를 바탕으로 향후 상권 성장과 더불어 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건에 대한 중대한 불확실성이 존재하며, 이는 본 건의 가장 큰 투자 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 신도시 지역의 시장 변동성과 잠재적인 지역 민원 발생 가능성도 함께 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 도안신도시의 성장 가능성: 대전 서남부권의 주요 신도시로서 꾸준한 인구 유입과 개발이 기대되는 지역입니다.

* 1층 근린상가 입지: 유동인구 확보에 유리한 1층 상가로, 다양한 업종 운영에 적합한 잠재력을 지니고 있습니다.

* 합리적인 감정가 대비 권리 총액: 감정가 3.51억원 대비 등기부채권 총액이 31.2억원으로 높지만, 이는 선순위 근저당권으로 인해 후순위 권리가 대부분 말소될 가능성을 시사합니다 (경매 절차상).

* 인수 보증금 0원 명시: 임차인 인수 조건에 대한 명확한 확인이 필요하나, 만약 보증금 인수 부담이 없다면 낙찰가 외 추가 비용을 줄일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어서는 감정가 351,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

우선, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시적인 정보가 있습니다 [본문]. 그러나 '대항력 있음'으로 표시된 (주)엘에이치에스푸드 임차인의 보증금 10,000,000원과의 상충 가능성이 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 확인 없이는 인수 부담이 0원이라고 단정할 수 없습니다. 만약 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 경우, 이는 낙찰가 외 추가적인 매입 비용이 발생함을 의미합니다.

또한, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수, 도안신도시 상권의 성장 속도 및 변동성, 그리고 잠재적인 민원 발생 가능성 등을 감안하여 감정가 대비 할인율을 적용해야 할 것입니다.

따라서, 예상 입찰가는 해당 임차인 인수 조건의 정확한 확인 결과와 더불어, 상기 리스크 요인들에 대한 면밀한 분석을 통해 시장 상황 및 투자 수익률 목표에 맞추어 결정하는 것이 합리적입니다. 구체적인 금액 산정은 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.