나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503563 [3] 대전광역시 서구 도안동 1076 한아름빌딩 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

교통상황

건물의 구조

이용상태

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로상태등

토지이용계획 및 제한상태

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건 비고

1.일괄매각
2.목록4,5,6,7 벽체 구분없이 근린생활시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503563 (3)

소재지: 대전광역시 서구 도안동 1076 한아름빌딩 1층 104호

용도: 근린상가

감정가: 1,362,000,000원

토지면적: 129.94㎡ (약 39.30평)

토지지분: 129.94389999999999㎡ (약 39.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 185.40㎡ (약 56.08평)

건물지분: 185.4㎡ (약 56.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 논산계룡농업협동조합

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록 4, 5, 6, 7 (1층 104호, 105호, 106호, 107호)은 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용 중임.

특수물건정보: 대항력 있는 임차인, 공동담보.

2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 서구 도안동에 위치한 한아름빌딩 내 1층 상가입니다. 도안동은 대전의 신흥 개발 지역으로, 주거와 상업 시설이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 대전시에서는 지역 소상공인 지원을 위해 상권 분석 서비스를 강화하고 있으며, 이는 도안동 일대의 상업 활동이 활발하고 잠재력이 있음을 시사합니다. 해당 지역 주변에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 등기: 주식회사한아름개발

* 근저당: 논산계룡농업협동조합 (채권최고액 31.2억원) - 말소기준권리

* 압류: 서구청 (대전광역시) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 논산계룡농업협동조합 (집행채권 2,381,581,611원) - 매각으로 소멸

총 등기부채권액은 3,120,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 정 (대항력: 있음)

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자 등록일: 2019-12-18

* 주식회사케이지바이오 (대항력: 있음)

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업자 등록일: 2021-07-21

* 주식회사마고워프 (대항력: 있음)

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자 등록일: 2020-02-20

* 오 (대항력: 없음)

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업자 등록일: 2024-02-14

확정일자: 2024-02-14

배당신고일자: 2026-01-14

* 주식회사스타에이치 (대항력: 없음)

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자 등록일: 2022-05-26

인수되는 임차보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 따라서 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리 및 임차인은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자가 별도의 임차보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 도안동 일대는 대전광역시 내에서도 비교적 신흥 상권으로 분류되며, 지속적인 개발과 인구 유입으로 상업 활동이 증가하고 있는 지역입니다. 대전시는 소상공인 지원을 위해 상권 데이터 분석 서비스를 고도화하고 있으며, 이는 해당 지역의 상업적 잠재력과 중요성을 보여줍니다. 다양한 근린생활시설이 입점해 있으며, 유동인구 및 배후 주거 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 교통망은 도안 신도시 개발 계획과 연계되어 지속적으로 개선될 것으로 예상됩니다. 상가 건물로서 기본적인 상업 시설 이용에 편리함을 제공하며, 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 복합적인 주거 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 비록 인수 보증금이 0원으로 분석되나, 명도 과정에서의 잠재적 이슈를 염두에 두어야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 담보 물건이 존재하여, 경매 진행 과정이나 향후 권리 관계에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 건물 상태: 제공된 정보에는 건물의 구체적인 내부 상태나 관리 상태에 대한 상세 정보가 부족합니다. 실제 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악이 필요합니다.

* 시장 변동성: 상가 시장의 일반적인 변동성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 도안동에 위치한 근린상가로, 개발 잠재력이 높은 지역에 소재하고 있습니다. 감정가는 13억 6천여만 원이며, 토지 및 건물 면적을 일괄 매각합니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원으로 분석되어 권리상의 리스크는 비교적 낮다고 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 특성과 건물 자체의 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신흥 개발 지역의 상업 시설: 도안동은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 인수 리스크: 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원이므로, 추가적인 금전적 부담 없이 투자가 가능할 수 있습니다.

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 근린생활시설로서의 활용성: 지역 주민 및 유동인구를 대상으로 한 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 최근 시장 상황, 낙찰가율, 명도 비용, 예상 수리비 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원이라는 점을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 낙찰을 시도해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 낙찰 사례 분석과 상세한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.