나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2838 [1] 충청북도 청주시 상당구 남일면 고은리 449-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2026.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 고은리 소재 "고은사거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지, 근린생활시설 등이 혼재하는 신흥 전원주택지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통이 왕래하는 간선도로가 경유 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건2,4,6,8,10,12,14,14 : 대체로 사다리형의 완경사지를 평탄하게 조성 단독주택 건부지로 이용중임. 대상물건17 : 부정형 완경사지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건17을 도로로 이용 세로가에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건2,4,6,8,10,12,14,16 : 도시지역, 보전녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리법> 대상물건17 : 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(청주시청 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

대상물건3 에 부합하는 제시외물건 ㉠목제 데크 18㎡가 있어 이를 평가하였음. 대상물건15 에 부합하는 제시외물건 ㉡목제 데크 53㎡가 있어 이를 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건2,4,6,8,10,12,14,16은 지목은 임야이나 현황 대지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 지상 건물에 유치권 행사중이란 현수막이 부착되어 있음. 대상물건 2,4,6,8,10,12,14,16은 임대관계 미상임. 대상물건17은 공유지분 토지로서 평균가격에서 지분비율로 평가하였음. 대상물건2,4,6,8,12,14,16,17은 인접토지를 경유 공도와 연계되는 바, 어떠한 이유에서 도로로 이용되는 인접토지 등을 이용치 못할 경우 가격의 변동이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건1,3,5,7,9,11,13,15는 철근콘크리트조 기와지붕 2층 단독주택으로 외 벽 : 치장벽돌 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

대상물건1,3,5,7,9,11,13,15는 단독주택으로 건축되었으며, 대상물건3 및 15는 사람이 거주하는 것으로 탐문됨,

설비내역

위생설비, 난방설비(LPG), 급.배수설비 등

부합물 및 종물

대상물건3 에 부합하는 제시외물건 ㉠목제 데크 18㎡가 있어 이를 평가하였음. 대상물건15 에 부합하는 제시외물건 ㉡목제 데크 53㎡가 있어 이를 평가하였음.

공부와의 차이

미사용승인건물로서 건축물대장이 존재하지 아니하며, 의뢰목록 등의 등기사항증명서와는 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대상물건 건물 현관 등 외부에 유치권 행사중이란 현수막이 부착되어 있으며, 이해관계인에게서 유치권 행사중임이 탐문됨. 마감 벽지 등에 곰팡이 발생, 누수로 인해 추가 공사로 바닥 마감재 박리 및 건물에 부합하는 부대설비(창문, 신발장, 싱크대 등)이 제자리에 연결되어 있지 못하고 이탈 등의 마감 미완성 등의 사항이 목측되는 바, 경매 진행 시 참고 바라며, 응찰 시 반드시 현장확인할 것을 권고함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 인접 도로에 대한 소유 지분이 없으므로 타인 토지를 통하여 공도와 연결됨. 전체 건물은 미사용승인된 건물로서 건축물대장이 없으며, 마감 벽지 등에 곰팡이 발생, 누수로 인해 추가 공사로 바닥 마감재 박리 및 건물에 부합하는 부대설비(창문, 신발장, 싱크대 등)이 제자리에 연결되지 못하고 이탈 등 마감 미완성.
2022.11.29. 나경안으로부터 공사대금 8.800만원을 원인으로 유치권신고가 제출되고, 2023.12.04. 염형배로부터 공사대금 6억 1천 600만원을 원인으로 각 유치권신고가 제출되었으나 성립여부 불분명하며, 집행관 제출 현황조사서에 의하면 이 사건 전체 부동산에 대하여 이승근 외 수명이 유치권을 주장하며 점유하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 고은리 449-5에 소재하며, "고은사거리" 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 주거나지, 근린생활시설 등이 혼재하는 신흥 전원주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통이 왕래하는 간선도로가 있어 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

* 학교: 남일초등학교, 청주중앙중학교 등

* 혐오시설: 현황 조사 결과, 대상 물건 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 9월 27일 접수된 청주중앙새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 6일 접수된 청주중앙새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 현재 진행 중인 본건 경매는 2025년 6월 4일 접수된 청주중앙새마을금고의 임의경매(갑8 토지 / 갑6 건물)에 의한 것입니다.

등기부상 권리 총액은 토지 1,633,000,000원, 건물 1,695,000,000원입니다.

등기부상 현재 말소되지 않은 권리로는 토지 갑2 소유권이전청구권가등기(정태화)가 있습니다.

3.2. 점유자 및 임차인 현황

* 이승근 외 수명: 집행관 현황조사서에 따르면 이승근 외 다수가 유치권을 주장하며 점유하고 있는 것으로 파악되었습니다.

* 임차인:

* 고재홍: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김종형: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-08, 대항력 없음.

* 안홍권: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이승근: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이승학: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 정민경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-04-03, 대항력 없음.

* 차광채: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 인수해야 할 보증금 총액은 0원입니다.

3.3. 유치권

2022년 11월 29일 나경안으로부터 공사대금 8,800만원을 원인으로 한 유치권 신고가 있었으며, 2023년 12월 4일 염형배로부터 공사대금 6억 1,600만원을 원인으로 한 유치권 신고가 제출되었습니다. 다만, 해당 유치권들의 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 남일면 고은리는 신흥 전원주택지대로서, 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 고은사거리 인근에 위치하여 지역 내 교통 요지로 볼 수 있습니다.

4.2. 주변 거래 정보

최근 남일면 고은리에서 거래된 다세대 주택 "두산센트로"의 경우, 2026년 1월 6일 전용면적 128.436㎡ (약 38.8평)의 다세대 주택이 43,000만원(4.3억원)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가와 비교 시 상당한 차이를 보이며, 본건의 넓은 토지 면적(3363㎡) 및 단독주택 용도, 그리고 미사용승인 건물이라는 점을 고려할 때 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 차량 접근 및 간선도로 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 상태

건물은 미사용승인 상태로 건축물대장이 없습니다. 마감 벽지 등에 곰팡이가 발생하였고, 누수로 인한 추가 공사로 바닥 마감재가 박리되었으며, 부대설비(창문, 신발장, 싱크대 등)가 제자리에 연결되지 못하고 이탈하는 등 마감 미완성 상태입니다.

5.3. 토지 이용

대상 물건 중 일부(2,4,6,8,10,12,14,16)의 지목은 임야이나 현황은 대지로 이용 중입니다. 또한, 인접 도로에 대한 소유 지분이 없어 타인 토지를 경유하여 공도와 연결됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 및 점유

성립 여부가 불분명한 다수의 유치권 신고와 이를 주장하며 점유 중인 자들이 있어 명도 및 권리 확정에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 미사용승인 건물

건축물대장이 없어 법적인 사용 및 추후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 이를 해결하기 위한 추가적인 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 하자

곰팡이, 누수, 마감 미완성 등 다수의 건물 하자가 존재하여 상당한 수준의 수리 및 보수 공사가 필요합니다.

6.4. 도로 접근

인접 도로에 대한 지분이 없어 타인 토지 이용에 따른 법적 문제나 분쟁 발생 가능성이 존재합니다.

6.5. 가등기 권리

토지 등기부상 정태화 명의의 소유권이전청구권가등기(갑2)가 말소되지 않고 남아있어, 향후 소유권 이전이나 경매 절차에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 위험 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 보유하고 있으며, 신흥 전원주택지대에 위치한다는 장점이 있습니다. 그러나 미사용승인 건물, 심각한 건물 하자, 불분명한 유치권 및 다수의 점유자, 타인 토지 이용에 따른 도로 접근 문제, 그리고 말소되지 않은 가등기 권리 등 매우 복합적이고 심각한 리스크를 다수 안고 있습니다. 이러한 문제점을 해결하기 위한 상당한 시간, 비용, 노력이 수반될 것으로 예상됩니다. 따라서 본 물건은 철저한 권리 분석과 현장 조사, 그리고 잠재적 비용 산출을 기반으로 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 확보: 광활한 토지 면적은 향후 개발 또는 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 신흥 전원주택지대로서 지역 발전 가능성이 존재합니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 위와 같은 리스크 요인을 감수하고 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 문제 해결 후 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 현 시세 분석을 종합해 볼 때, 본 물건은 감정가(301,824.4만원) 대비 상당한 위험 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 유사 지역 내 다세대 주택 거래 사례(4.3억원) 및 토지 시세(평당 약 60만원 추정)를 고려하면, 본건의 감정가는 시장 가치와 괴리가 있을 가능성이 높습니다.

유치권, 미사용승인 건물, 하자 보수, 도로 접근 문제, 미말소 가등기 등 제반 비용과 위험을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 40~50% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 1,200,000,000원 ~ 1,500,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 실제 입찰 시에는 유치권 성립 여부, 가등기 말소 가능성, 예상 수리 비용 등에 대한 추가적인 정밀 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.