나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2473 [2] 경기도 파주시 적성면 마지리 285-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.06.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 적성면 마지리 소재 ""마지2리입구교차로"" 동측인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 소재하며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,4 : 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 근린생활 시설 및 다가구 주택 건부지로 이용 중임.
기호3,6 : 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 기호1,4 부속 토지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임(09.05.22))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
기호3,6): 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중3-503(09.2.6))(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임(09.05.22))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(2020-12-30)<도로법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도 참조 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상1층

사용승인 2005.06.16

외 벽 : 벽돌 쌓기 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
창 호 : 새시창호 마감 등임.

기호5
철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 지상2층

사용승인 1997.12.15

외 벽 : 벽돌 타일 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임, 인테리어 마감 등,
창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

기호2 : 근린생활시설(이마트24)로 이용 중임.
기호5 : 근린생활시설(마지리 부대찌개 & 짜글이) 및 다가구주택(2가구)로 이용 중임.

설비내역

기호2,5 : 기본적인 위생 및 급배수설비,
기호5 : 가스 및 등유 보일러설비 등 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물 개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록6 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환)
3.목록4 토지는 목록5 건물의 대지로 이용 중
4.목록5 건물은 근린생활시설 및 다가구주택(2가구)으로 이용 중
5.목록6 지목상 '답'이나 현황은 목록5 건물의 앞 대지로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 내역은 다음과 같습니다.

경매 사건번호: 고양지원 2025타경2473 (2)

소재지: 경기도 파주시 적성면 마지리 285-6 (신 주소: 경기도 파주시 청송로 874)

용도: 근린시설 및 다가구주택 (2가구)

감정가: 525,682,840원

토지 면적: 786.00㎡ (약 237.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 440.76㎡ (약 133.36평)

건물 제시외 면적: 160.50㎡ (약 48.55평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (하OOO)

건물 사용승인일: 기호 2 (2005년 6월 16일), 기호 5 (1997년 12월 15일)

토지 이용 계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 적성면 마지리에 위치하며, "마지2리입구교차로" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 근린생활시설, 주택, 농경지가 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황 면에서는 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

물건 북측으로는 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지는 전반적으로 인접지와 대비하여 등고평탄한 부정형 토지이며, 현재 근린생활시설 및 다가구 주택의 건부지로 이용되고 있습니다. 일부 토지(기호3, 6)는 주된 건물(기호1, 4)의 부속 토지로 활용되고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 6월 19일 접수된 하나은행의 근저당권 (을7, 504,000,000원)입니다.

낙찰 시 다음 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 하나은행 근저당권 (을7, 2019-06-19, 504,000,000원)

* 전영미 근저당권 (을8, 2024-05-31, 36,000,000원)

* 하나은행 임의경매개시결정 (갑10, 2025-05-20, 381,449,831원)

* 우리금융캐피탈 가압류 (갑12, 2025-07-08, 21,289,948원)

총 등기부채권액은 561,289,948원입니다.

본 물건은 낙찰 후 인수해야 할 별도의 권리나 유치권은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024-04-01

대항력: 없음

* 임차인: 우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-31

대항력: 없음

* 임차인: 홍

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 없음

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-08-05

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설과 주택이 혼합된 상가주택 형태입니다.

현재 건물(기호2)은 이마트24 편의점으로 운영 중이며, 건물(기호5)은 '마지리 부대찌개 & 짜글이' 식당 및 2가구의 다가구주택으로 이용되고 있습니다.

토지는 주로 이러한 상업 및 주거 시설의 부지로 활용되고 있습니다.

물건지 주변으로 농경지가 분포하고 있어 도심 상권과는 다소 거리가 있으나, 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 근린생활시설 수요는 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

편의시설로는 건물 내 이마트24가 입점해 있으며, 식당이 운영 중입니다. 주변 지역은 농경지가 많아 대규모 편의 시설보다는 지역 기반 시설이 중심이 될 것으로 예상됩니다.

주변 시설에 대한 추가 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 본 물건의 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지 중 지목상 '답'으로 되어 있는 목록 6 토지는 현황상 건물의 대지로 이용 중이나, 농지취득자격증명 미제출 시 낙찰자의 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. 따라서 해당 서류의 제출은 필수적이며, 관련 절차 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 면적 외에 160.50㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있습니다. 이에 대한 현황 파악 및 법적 문제 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역 25km), 도로구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축 또는 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 건물 전체의 임대 관계가 정확히 파악되지 않고 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 적성면에 위치한 근린생활시설과 다가구주택이 혼합된 복합 용도의 부동산 경매 물건입니다. 토지 및 건물을 일괄 매각하며, 현재 상업 시설과 주거 시설로 활발히 이용 중입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인 또한 존재하지 않아 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 적은 편입니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 필요성, 제시외 건물 포함, 다양한 토지 이용 제한, 그리고 미상의 임대 관계 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상업 시설 및 주거 시설 겸용: 임대 수익을 통한 다각적인 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 활용 용이성: 토지와 건물을 일체로 취득하여 사업 계획에 유연성을 더할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 지역 내 소규모 상업 시설 수요 충족: 해당 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 제공 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 525,682,840원입니다. 인수해야 할 보증금이나 임차인 보증금은 없습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 시세, 임대 수익률 분석, 건물 노후도 및 수리 필요성, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정되는 경향이 있으나, 본 물건의 특수성(제시외 건물, 토지 이용 제한 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 향후 개발 가능성이나 활용 방안에 대한 면밀한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.