나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63875 [6] 경기도 고양시 덕양구 성사동 700-8 어울림오피스텔 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 성사동 소재 ""고양소방서"" 동측 인근에 위치하는 집합건물(어울림오피스텔 지1층 비01호 외)로서, 부근으로 상업용건물, 주상용건물, 오피스텔, 아파트, 다세대/연립주택, 숙박시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철3호선 ""원당역""이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상11층 중 지1층 비01호 외 23개호로서,
(사용승인일 : 2010.02.11.)
외벽 : 화강석 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

일련번호[가] (비01호) : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)임.
일련번호[나] (201호) : 공부상 판매시설(일반게임제공업)임.
일련번호[다] (301호) : 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
일련번호[라~저] (401호~1108호) : 공히 공부상 업무시설(오피스텔)임.
일련번호[처] (103호) : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 40미터 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,광로3류(폭 40m~50m)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

1. 신연수가 2025. 9. 4. 유치권신고(공사대금 1,183,494,319원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 신청채권자 북부천새마을금고가 2025. 12. 16. 신연수의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
3. 2026. 7. 6. 신연수가 참고자료(의정부지방법원 고양지원 2026가합50088호 유치권부존재확인 사건의 준비서면)를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 고양지원 2025타경63875 (6)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 성사동 700-8 어울림오피스텔 4층408호

용도: 오피스텔

감정가: 162,000,000원

토지면적: 11.11㎡ (약 3.36평)

토지지분: 11.11㎡ (약 3.36평)

건물면적: 42.93㎡ (약 12.98평)

건물지분: 42.93㎡ (약 12.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOO (북부천새마을금고)

특이사항: 유치권, 공동담보

1.2. 건축물 정보

건축물명: 어울림 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 4층 / 지상 11층

사용승인일: 2010년 02월 11일

본건 호수: 4층 408호 (업무시설 - 오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 성사동에 위치하며, '고양소방서' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 상업용 건물, 주상복합 건물, 오피스텔, 아파트, 다세대/연립주택, 숙박시설, 관공서 등이 혼재하여 다양한 용도의 시설들이 밀집해 있는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 3호선 '원당역'이 근거리에 위치하여 수도권 접근성이 우수한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건이 소재한 토지는 남서측으로 노폭 약 40미터의 광로와, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 소로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획

준주거지역에 속하며, 광로3류(폭 40m~50m), 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 20일 접수된 북부천새마을금고의 근저당권(을4)입니다.

3.2. 등기부현황

* 소유권이전16번신탁등기말소 (갑17)

* 근저당권 (을4, 북부천새마을금고, 10,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전신탁 (갑18, 코리아신탁주식회사)

* 압류 (갑19, 고양시, 일자리재정국 징수과)

* 임의경매 (갑20, 북부천새마을금고, 3,895,771,630원) - 본 경매개시결정 (2025타경63875)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권' 개요가 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 다만, 물건명세서상 유치권 관련 내용은 상세히 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보가 명확하게 제시되지 않았으나, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 건은 '고양소방서' 인근에 위치하며, 주변에 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 지하철 3호선 '원당역'을 이용할 수 있고, 대로변에 접해 있어 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다. 상권은 전반적으로 안정적으로 형성되어 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼합된 복합 상권을 이루고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 특성

본 건물은 2010년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 11층 건물(지하 4층 포함)이며, 총 68세대로 구성되어 있습니다. 본 건은 4층 408호로, 전용면적 42.93㎡ (약 12.98평) 규모의 오피스텔입니다.

5.2. 설비 현황

건물 내 기본적인 위생 및 급배수, 급탕, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

'고양소방서'가 인근에 있으며, 원당역 주변으로 상업시설 및 행정기관이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 신연수가 신고한 유치권입니다.

* 신연수는 2025년 9월 4일, 공사대금 1,183,494,319원을 유치권으로 신고하였으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

* 신청채권자인 북부천새마을금고는 2025년 12월 16일, 신연수의 유치권 신고에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

* 신연수는 2026년 7월 6일, 유치권부존재확인 사건(의정부지방법원 고양지원 2026가합50088호) 관련 참고자료를 제출하며 유치권 성립을 주장하고 있습니다.

이 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 또는 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본 건이 속한 토지는 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 고양시 덕양구 성사동의 오피스텔로, 원당역 인근에 위치하여 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 건물 자체의 상태나 입지 조건은 무난하나, 11억 원이 넘는 상당한 금액의 유치권이 신고되어 있어 법적 명확성이 불확실한 상태입니다. 해당 유치권의 성립 여부가 본 건의 가치와 낙찰 후 권리 관계에 결정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 낙찰자는 유치권의 법적 판단 결과를 주시해야 하며, 관련 소송 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 유치권 리스크 해소 시 시세 차익 기대: 만약 유치권이 부존재 또는 소멸되는 것으로 판결될 경우, 현재 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 원당역 역세권 오피스텔: 지하철 3호선 원당역을 이용할 수 있는 위치로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다양한 편의시설 인접: 고양소방서, 관공서, 상업시설 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 162,000,000원입니다. 그러나 1,183,494,319원에 달하는 거액의 유치권이 신고되어 있고 그 성립 여부가 불분명하므로, 입찰 참여 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 분석을 위해서는 유사 오피스텔의 실거래가 및 임대 시세에 대한 추가적인 조사가 필요하나, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정이 어렵습니다.

다만, 유치권이라는 중대한 위험 요소를 고려하여, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 유치권 관련 법적 절차 진행 상황 및 소송 결과를 면밀히 파악한 후, 추가적인 현장 조사를 통해 시장 가치를 재평가하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.