나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50411 [9] 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 , 근거리에 지하철 6호선 "구산역" 이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근 콘크리트지붕 지상 6층 연립주택으로서 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 벽지 붙임 일부 타일 붙임 등 바닥 : 마루깔기 일부 타일 붙임 등 창호 : pvc창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 연립주택 (방4 욕실2 발코니 거실 및 주방 등) 으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 천정 부착형 에어컨 설비, 위생설비 및 급 배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지로서 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50411 (9)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 4층404호

용도: 연립주택

감정가: 603,000,000원

토지면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

토지지분: 42.4207㎡

건물면적: 78.22㎡ (약 23.66평)

건물지분: 78.22㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 은OOO (은평신용협동조합으로 파악됨)

건축년도: 2023년 준공

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 6호선 "구산역"이 근거리에 위치하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상황: 본건 소재 부지는 동측으로 폭 약 6미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사영신하우징 (접수일자: 2023-10-13)

* 근저당권 (말소기준권리): 은평신용협동조합 (접수일자: 2023-10-13, 권리금액: 6,432,000,000원)

* 압류: 은평세무서장 (접수일자: 2026-03-25)

* 임의경매개시결정: 은평신용협동조합 (접수일자: 2026-03-25, 사건번호: 2026타경50411, 권리금액: 4,993,383,038원)

* 총 채무액: 등기부채권 총액 6,432,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-01-20

* 확정일자: 2025-01-20

* 배당신고일자: 2026-06-05

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 (주변 연립, 다세대/빌라):

* 현대빌리지 (갈현동 481-19, 연립, 1994년 준공, 46.47㎡): 2026년 5월 23,500만원 (약 506만원/㎡)

* (275-154) (갈현동 275-154, 다세대, 1986년 준공, 49.97㎡): 2026년 5월 19,000만원 (약 380만원/㎡)

* 창성빌라 (갈현동 507-2, 다세대, 2001년 준공, 71.91㎡): 2026년 5월 33,000만원 (약 459만원/㎡)

* 본건 감정가: 603,000,000원 (78.22㎡, 약 770만원/㎡)

* 시세 분석:

본건은 2023년 준공된 신축 연립주택으로, 주변의 연식 있는 연립 및 다세대 주택의 매매 시세(약 380~506만원/㎡)보다 건축 연도, 건물의 상태 및 최신 설비 등을 고려할 때 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 신축 건물의 가치를 충분히 반영한 금액으로 보이며, 시장 상황 및 실제 거래 사례에 따라 입찰 시 가격 조정이 필요할 수 있습니다. 다만, 신축 건물임을 감안하면 감정가 수준 또는 그 근접한 금액에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조, 철근 콘크리트지붕의 지상 6층 규모 연립주택이며, 본 호실은 4층에 위치합니다.

* 이용 상태: 본건은 방 4개, 욕실 2개, 발코니, 거실 및 주방 등으로 이용 중인 연립주택입니다.

* 내외관: 외벽은 외장 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 마루 및 일부 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 PVC 창호입니다.

* 설비 내역: 도시가스보일러에 의한 난방 설비, 천정 부착형 에어컨 설비, 위생 설비 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 허가 대상 용도: 아파트, 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). 이는 향후 건물 매수 시 외국인 또는 특정 용도로 이용하려는 경우 허가를 받아야 하므로 거래에 제약이 될 수 있습니다. 경매 낙찰 후 잔금 납부 시점 및 낙찰자의 상황에 따라 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 64억 원 이상으로 매우 높습니다. 비록 본 건은 임의경매로 진행되나, 향후 채권자 간의 추가적인 법적 절차 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않았습니다. (지도 검색상 특이사항 없음) 그러나 해당 지역의 장기적인 개발 계획 및 주변 환경 변화 가능성에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 갈현동에 소재한 비교적 신축(2023년 준공)인 연립주택입니다. 78.22㎡(약 23.66평)의 전용면적에 방 4개, 욕실 2개로 구성되어 있어 가족 단위 거주에 적합합니다. 신축 건물이라는 점, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 주변 시세 대비 다소 높은 감정가는 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 내부 상태가 양호하고 별도 수리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 넓은 전용면적: 78.22㎡(약 23.66평)의 면적으로 4룸 구조가 가능하여 실거주 목적 또는 임대 수익 확보에 유리할 수 있습니다.

* 권리관계 무하자: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으므로 권리관계가 명확합니다.

* 양호한 주거 환경: 학교, 버스정류장, 지하철역이 인근에 있어 주거 편의성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 603,000,000원으로, 이는 신축 건물로서의 가치를 반영한 것으로 보입니다. 주변 유사 연식 건물의 시세가 ㎡당 400~500만원 수준임을 감안할 때, 신축 건물은 ㎡당 700만원 이상의 가치를 인정받을 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크를 고려하여, 감정가의 90% ~ 95% 수준을 적정 입찰가 범위로 예상합니다.

예상 입찰가: 570,000,000원 ~ 590,000,000원

본 물건의 정확한 현재 시세, 주변 개발 계획, 임대 수요 등을 추가적으로 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.