나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50411 [10] 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 , 근거리에 지하철 6호선 "구산역" 이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근 콘크리트지붕 지상 6층 연립주택으로서 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 벽지 붙임 일부 타일 붙임 등 바닥 : 마루깔기 일부 타일 붙임 등 창호 : pvc창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 연립주택 (방4 욕실2 발코니 거실 및 주방 등) 으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 천정 부착형 에어컨 설비, 위생설비 및 급 배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지로서 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50411 (10)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 은OOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

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* 소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 5층503호

* 건물 용도: 연립주택 (방4, 욕실2, 발코니, 거실, 주방 등)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근 콘크리트지붕, 지상 6층 연립주택 (본건 5층)

* 건물 사용승인일: 2023년 06월 13일 (건축물대장 기준)

* 감정가: 615,000,000원

1.3. 면적 정보

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* 토지면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

* 토지 지분: 42.4207㎡ (약 12.83평)

* 건물면적: 78.22㎡ (약 23.66평)

* 건물 지분: 78.22㎡ (약 23.66평)

1.4. 특이사항

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* 토지거래허가구역 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트 대상, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 공동담보

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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* 본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 주택가 지역입니다.

2.2. 교통 상황

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* 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 남동측 근거리에 지하철 6호선 '구산역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

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* 본건 소재 부지는 동측으로 폭 약 6미터, 남측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 말소기준권리: 2023년 10월 13일 접수된 은평신용협동조합의 근저당 (채권최고액: 6,432,000,000원).

* 2026년 4월 7일 접수된 은평신용협동조합의 임의경매 개시결정 (사건번호: 2026타경50411) 등기되어 있으며, 해당 경매로 인해 등기부상의 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 소유권보존 (주식회사영신하우징, 2023-10-13)

* 압류 (은평세무서장, 2026-03-25) - 말소 예정

* 근저당 (은평신용협동조합, 2023-10-13) - 말소 기준권리

* 임의경매 (은평신용협동조합, 2026-04-07) - 말소 예정

* 총 등기부 채권액 합계: 6,432,000,000원.

3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 조

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자: 2026년 02월 04일

* 확정일자: 2026년 03월 19일

* 배당신고일자: 2026년 05월 22일

* 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

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* 임차인 조 는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석

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* 최근 매매 사례 분석:

* 현대빌리지 (1994년식, 46.47㎡): 2026년 5월, 235,000,000원 (약 506만원/㎡)

* (1986년식, 49.97㎡): 2026년 6월, 190,000,000원 (약 380만원/㎡)

* 창성빌라 (2001년식, 71.91㎡): 2026년 5월, 330,000,000원 (약 459만원/㎡)

* 본건은 2023년 사용 승인을 받은 신축급 연립주택(78.22㎡)으로, 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

* 주변 유사 물건들의 시세는 면적, 건축 연도, 관리 상태에 따라 차이를 보이지만, 제곱미터당 약 380만원에서 506만원 수준으로 거래되었습니다. 본건의 감정가(약 786만원/㎡)는 주변 시세 대비 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

4.2. 상권 특성

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* 본건이 위치한 갈현동은 주거지역으로, 다세대주택 및 연립주택이 밀집해 있습니다.

* 주변에 학교, 버스 정류장, 지하철역 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 현재 확인된 정보상 특이한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

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5.1. 교육 시설

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* 서울갈현초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

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* 건물 내 난방(도시가스보일러), 에어컨, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 상권 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 교통 접근성

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* 차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시 버스 및 지하철 6호선 구산역 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

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* 토지거래허가구역: 외국인 및 특정 용도의 토지 거래 시 허가를 받아야 하며, 허가 기간이 2026년 8월 및 12월까지로 명시되어 있어, 향후 거래 시 확인이 필요합니다.

* 감정가와 실거래가 괴리: 본건의 감정가가 최근 주변 시세에 비해 높게 책정되어 있어, 경매 시 치열한 경쟁이 예상되거나, 실질적인 낙찰가가 감정가보다 현저히 낮아질 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 묶여 있다면, 해당 채무 전액이 변제되지 않을 경우 다른 담보물의 경매 진행 가능성도 고려해야 합니다. (단, 본 건만 단독으로 진행될 가능성이 높음)

7. 종합 의견

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본 물건은 2023년 사용 승인된 비교적 신축급 연립주택으로, 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 무난하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점, 토지거래허가구역이라는 점은 투자 시 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 신축급 건물: 2023년에 사용 승인이 완료되어 비교적 최신 건축물로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 양호한 입지: 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주요 초등학교와 지하철역 접근성이 좋습니다.

* 명도 용이: 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 면적(78.22㎡)과 신축 연한, 주변 시세(평균 약 450만원~500만원/㎡)를 고려했을 때, 보수적으로 접근할 경우 약 390,000,000원에서 450,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다. 감정가(615,000,000원) 대비 낮은 금액으로, 시세 및 향후 시장 상황을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무, 부동산 전문가의 자문을 받으시기를 권장합니다.1.물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50411 (10)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 은OOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

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* 소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 5층503호

* 건물 용도: 연립주택 (방4, 욕실2, 발코니, 거실, 주방 등)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근 콘크리트지붕, 지상 6층 연립주택 (본건 5층)

* 건물 사용승인일: 2023년 06월 13일 (건축물대장 기준)

* 감정가: 615,000,000원

1.3. 면적 정보

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* 토지면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

* 토지 지분: 42.4207㎡ (약 12.83평)

* 건물면적: 78.22㎡ (약 23.66평)

* 건물 지분: 78.22㎡ (약 23.66평)

1.4. 특이사항

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* 토지거래허가구역 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트 대상, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 공동담보

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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* 본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 주택가 지역입니다.

2.2. 교통 상황

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* 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 남동측 근거리에 지하철 6호선 '구산역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

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* 본건 소재 부지는 동측으로 폭 약 6미터, 남측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 말소기준권리: 2023년 10월 13일 접수된 은평신용협동조합의 근저당 (채권최고액: 6,432,000,000원).

* 2026년 4월 7일 접수된 은평신용협동조합의 임의경매 개시결정 (사건번호: 2026타경50411) 등기되어 있으며, 해당 경매로 인해 등기부상의 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 소유권보존 (주식회사영신하우징, 2023-10-13)

* 압류 (은평세무서장, 2026-03-25) - 말소 예정

* 근저당 (은평신용협동조합, 2023-10-13) - 말소 기준권리

* 임의경매 (은평신용협동조합, 2026-04-07) - 말소 예정

* 총 등기부 채권액 합계: 6,432,000,000원.

3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 조

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자: 2026년 02월 04일

* 확정일자: 2026년 03월 19일

* 배당신고일자: 2026년 05월 22일

* 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

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* 임차인 조 는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석

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* 최근 매매 사례 분석:

* 현대빌리지 (1994년식, 46.47㎡): 2026년 5월, 235,000,000원 (약 506만원/㎡)

* (1986년식, 49.97㎡): 2026년 6월, 190,000,000원 (약 380만원/㎡)

* 창성빌라 (2001년식, 71.91㎡): 2026년 5월, 330,000,000원 (약 459만원/㎡)

* 본건은 2023년 사용 승인을 받은 신축급 연립주택(78.22㎡)으로, 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

* 주변 유사 물건들의 시세는 면적, 건축 연도, 관리 상태에 따라 차이를 보이지만, 제곱미터당 약 380만원에서 506만원 수준으로 거래되었습니다. 본건의 감정가(약 786만원/㎡)는 주변 시세 대비 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

4.2. 상권 특성

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* 본건이 위치한 갈현동은 주거지역으로, 다세대주택 및 연립주택이 밀집해 있습니다.

* 주변에 학교, 버스 정류장, 지하철역 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 현재 확인된 정보상 특이한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

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5.1. 교육 시설

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* 서울갈현초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

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* 건물 내 난방(도시가스보일러), 에어컨, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 상권 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 교통 접근성

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* 차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시 버스 및 지하철 6호선 구산역 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

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* 토지거래허가구역: 외국인 및 특정 용도의 토지 거래 시 허가를 받아야 하며, 허가 기간이 2026년 8월 및 12월까지로 명시되어 있어, 향후 거래 시 확인이 필요합니다.

* 감정가와 실거래가 괴리: 본건의 감정가가 최근 주변 시세에 비해 높게 책정되어 있어, 경매 시 치열한 경쟁이 예상되거나, 실질적인 낙찰가가 감정가보다 현저히 낮아질 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 묶여 있다면, 해당 채무 전액이 변제되지 않을 경우 다른 담보물의 경매 진행 가능성도 고려해야 합니다. (단, 본 건만 단독으로 진행될 가능성이 높음)

7. 종합 의견

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본 물건은 2023년 사용 승인된 비교적 신축급 연립주택으로, 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 무난하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점, 토지거래허가구역이라는 점은 투자 시 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 신축급 건물: 2023년에 사용 승인이 완료되어 비교적 최신 건축물로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 양호한 입지: 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주요 초등학교와 지하철역 접근성이 좋습니다.

* 명도 용이: 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 면적(78.22㎡)과 신축 연한, 주변 시세(평균 약 450만원~500만원/㎡)를 고려했을 때, 보수적으로 접근할 경우 약 390,000,000원에서 450,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다. 감정가(615,000,000원) 대비 낮은 금액으로, 시세 및 향후 시장 상황을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무, 부동산 전문가의 자문을 받으시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.