나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50411 [8] 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 , 근거리에 지하철 6호선 "구산역" 이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근 콘크리트지붕 지상 6층 연립주택으로서 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 벽지 붙임 일부 타일 붙임 등 바닥 : 마루깔기 일부 타일 붙임 등 창호 : pvc창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 연립주택 (방4 욕실2 발코니 거실 및 주방 등) 으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 천정 부착형 에어컨 설비, 위생설비 및 급 배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지로서 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 327-17번지 파크원 4층 403호에 소재한 연립주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50411 (8)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 60,300만원입니다.

토지 면적은 42.42㎡ (약 12.83평)이며, 건물 면적은 78.22㎡ (약 23.66평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 은OOO입니다.

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면 주택지대입니다.

건물은 파크원이라는 명칭의 연립주택으로, 2023년 6월 13일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

건축물대장상 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 지상 6층 건물 중 4층에 해당합니다.

전유 부분은 방 4개, 욕실 2개, 발코니, 거실 및 주방 등으로 이용 중입니다.

건물의 신축 연도(2023년)는 인근 유사 거래 사례의 건축 연도(1986년, 1994년, 2001년)보다 훨씬 최신입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 10월 13일 접수된 은평신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

낙찰로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 임의경매 등은 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 6,432,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 이주연: 보증금 5,500만원, 월세 180만원. 2024년 2월 23일 전입, 2024년 1월 16일 확정일자, 2026년 6월 1일 배당신고. 대항력 없음.

* 장현용: 보증금 0원, 월세 0원. 2024년 2월 23일 전입. 확정일자 및 배당신고일자 없음. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 갈현동은 주택가가 밀집한 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

인근 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 현대빌리지 (연립, 1994년식, 46.47㎡): 2026년 5월, 23,500만원.

* 다세대주택 (1986년식, 49.97㎡): 2026년 5월, 19,000만원.

* 창성빌라 (다세대, 2001년식, 71.91㎡): 2026년 5월, 33,000만원.

주변 시세는 주로 오래된 연립 및 다세대 주택 기준으로 19,000만원에서 33,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

본건은 2023년에 사용 승인된 신축 건물로서, 건축 연도 및 상태 면에서 비교 대상과는 현저한 차이가 있습니다.

이는 가격 형성에서 중요한 요소로 작용할 것이며, 감정가 60,300만원은 이러한 신축 프리미엄을 반영한 것으로 판단됩니다.

신축급 건물로서의 가치를 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 6호선 "구산역"이 근거리에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주택가에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다.

* 교육시설: 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 사항 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 외국인 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대해 토지거래허가가 필요한 구역으로 지정되어 있습니다. 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지로 설정되어 있어, 경매 진행 시점(2026년)에 따라 취득 시 허가 여부 확인이 필수적입니다.

* 공동담보: 채권자(은평신협)가 본건 외 다른 부동산에도 담보를 설정한 경우로, 담보 물건들의 가치 변동이 경매 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 인접 도로: 본건 부지 북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있어, 차량 통행 및 접근성에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 비교: 주변의 노후된 건물 시세(최대 33,000만원)와 본건의 감정가(60,300만원) 간에 상당한 격차가 존재합니다. 신축임을 감안하더라도, 실제 시장 가격이 감정가를 얼마나 따라갈지는 미지수입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구에 위치한 2023년 사용 승인된 신축급 연립주택으로, 관리 상태 및 시설 면에서 우수한 가치를 지니고 있습니다.

채권자가 설정한 근저당 금액이 매우 높아 경매 진행 과정에서 유찰될 가능성도 존재하며, 이는 입찰자에게 기회가 될 수 있습니다.

모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 경매 시점과 겹치므로, 취득 관련 허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

주변의 노후된 건물 시세와 감정가 간의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용 승인으로 최신 설비와 우수한 건축 품질을 자랑하며, 향후 유지보수 비용 절감이 기대됩니다.

* 역세권 인접: 지하철 6호선 구산역 이용이 편리하여 도심 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 가치 상승: 신축 프리미엄과 지역 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 2023년 사용 승인된 신축 연립주택으로, 주변의 노후된 건물 시세와는 상당한 격차가 있습니다. 감정가는 60,300만원이며, 이는 신축 건물로서의 가치와 위치적 이점을 반영한 것으로 보입니다.

최근 거래된 유사 면적의 오래된 다세대주택(창성빌라, 71.91㎡)이 33,000만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 신축 연도(2023년 vs 2001년)와 면적(78.22㎡ vs 71.91㎡)을 고려할 때 감정가 60,300만원은 시장 최고가 수준으로 해석될 수 있습니다.

따라서, 본 건물의 신축성을 높이 평가하고 시장 경쟁을 고려하여 감정가 대비 90% ~ 95% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 570,000,000원 으로 제시합니다. 이는 감정가의 약 94.5% 수준이며, 본건의 신축 가치를 최대로 반영한 보수적인 예상치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정을 내려야 합니다.

2. 주변 시설 검색 결과

서울특별시 은평구 갈현동 327-17번지 인근에 대한 일반적인 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 본건은 주택가에 위치하며, 주변에는 아파트, 다세대 주택, 소규모 상가 등이 분포하고 있습니다. 서울갈현초등학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.