나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50411 [5] 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 , 근거리에 지하철 6호선 "구산역" 이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근 콘크리트지붕 지상 6층 연립주택으로서 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 벽지 붙임 일부 타일 붙임 등 바닥 : 마루깔기 일부 타일 붙임 등 창호 : pvc창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 연립주택 (방4 욕실2 발코니 거실 및 주방 등) 으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 천정 부착형 에어컨 설비, 위생설비 및 급 배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지로서 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50411 (5)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 3층302호

용도: 연립주택

감정가: 596,000,000원

토지면적: 41.92㎡ (약 12.68평)

토지지분: 41.9218㎡ (약 12.68평)

건물면적: 77.30㎡ (약 23.38평)

건물지분: 77.3㎡ (약 23.38평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 은OOO

준공년도: 2023년 (사용승인일: 2023-06-13)

건물층수: 해당 건물 지하 0층, 지상 6층 중 3층

특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보

주의사항: (별도 명시사항 없음)

특수물건정보: 토지거래허가구역, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 6호선 구산역이 근거리에 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

본건 부지는 동측으로 폭 약 6미터, 남측으로 폭 약 4미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자 및 채무내용

본 경매는 채권자 은평신용협동조합의 신청으로 진행되는 임의경매입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 10월 13일 접수된 은평신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이 외에도 소유권보존, 은평세무서장의 압류(갑2) 등이 등기되어 있습니다.

총 등기부채권액

등기부상 채무총액은 약 6,432,000,000원 (64.32억원)으로 파악됩니다.

임차인 현황

임차인 김승중(김 ) 씨가 등록되어 있습니다.

보증금: 55,000,000원

차임: 1,800,000원

전입일자: 2024년 6월 17일

확정일자: 2024년 6월 18일

배당신고일자: 2026년 6월 17일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

주: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 임대차 관계 및 보증금, 차임 관련하여 미상인 부분이 있을 수 있으므로, 입찰 전 별도의 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 특성

본건이 위치한 갈현동 일대는 전반적으로 주택 위주의 지역으로, 상권이 발달한 지역으로 보기는 어렵습니다. 다만, 주거 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 철근 콘크리트지붕의 지상 6층 연립주택이며, 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 마루 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 PVC 창호입니다.

해당 물건(302호)은 연립주택으로 방 4개, 욕실 2개, 발코니, 거실 및 주방 등으로 이용 중입니다.

설비내역

건물에는 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 천정 부착형 에어컨 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설

남서측 인근에 서울갈현초등학교가 위치하며, 도보 거리에 버스정류장이 있고 지하철 6호선 구산역이 근거리에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 외국인 등이 해당 토지를 취득 시 허가를 받아야 하며, 특정 용도로는 허가가 제한될 수 있습니다. (입찰 시점 현재 유효 기간 내 포함)

공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 여러 부동산이 동일한 근저당권으로 묶여 있음을 의미합니다. 이는 채무 규모가 크다는 것을 시사합니다.

높은 채무액

총 등기부채권액이 약 64.32억 원으로, 감정가(5.96억 원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채무 불이행 시 경매 절차가 개시될 수밖에 없었던 배경을 보여줍니다. 다만, 낙찰자는 인수하는 권리가 없으므로 채무 자체에 대한 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2023년 준공)인 연립주택으로, 서울 은평구 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 높은 채무액과 토지거래허가구역 지정 등은 유의해야 할 사항입니다. 신축 건물이라는 점은 큰 장점으로 작용할 수 있으나, 주변 시세 및 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 내 연립주택으로, 신축이라는 점이 강점입니다.

* 지하철 6호선 구산역 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주택가에 위치하여 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 동일한 건물("파크원")의 최신 시세 정보는 부족합니다. 다만, 주변 유사한 시기(1994년, 2001년)에 준공된 연립 및 다세대 주택들의 매매가는 2.35억원 ~ 3.3억원 수준으로 파악됩니다.

본건은 2023년 준공된 신축 연립주택으로, 건물 연식에서 오는 가치 상승이 클 것으로 예상됩니다. 따라서 과거 시세 정보만으로는 현재 가치를 정확히 반영하기 어렵습니다. 감정가 596,000,000원을 기준으로 시세 판단이 필요합니다.

예상 입찰가 산정 근거

본건의 감정가는 596,000,000원입니다. 일반적으로 신축 건물의 경우, 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 입찰가가 형성되는 경향이 있습니다. 제공된 인근 구형 건물들의 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있으나, 신축이라는 점을 감안하면 타당한 수준일 수 있습니다.

인수할 권리가 없고 임차인의 대항력이 없어 권리상 안전성이 높다는 점을 고려합니다.

제시 입찰가

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가의 90% 수준인 약 530,000,000원 내외로 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.