나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50411 [7] 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 , 근거리에 지하철 6호선 "구산역" 이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근 콘크리트지붕 지상 6층 연립주택으로서 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 벽지 붙임 일부 타일 붙임 등 바닥 : 마루깔기 일부 타일 붙임 등 창호 : pvc창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 연립주택 (방4 욕실2 발코니 거실 및 주방 등) 으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 천정 부착형 에어컨 설비, 위생설비 및 급 배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지로서 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50411 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 은OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 3층304호

용도: 연립주택 (방4, 욕실2, 발코니, 거실 및 주방 구조)

토지면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

토지지분: 42.4207㎡ (약 12.83평)

건물면적: 78.22㎡ (약 23.66평)

건물지분: 78.22㎡ (약 23.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 603,000,000원

1.4. 특이사항 및 제한상태

특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 (아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

남동측 근거리에 지하철 6호선 "구산역"이 위치하고 있어 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건 소재 부지는 동측으로 폭 약 6미터, 남측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항 확인 결과, 말소기준권리는 2023년 10월 13일 접수된 은평신용협동조합의 근저당권 (을1)임.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 후순위 권리인 압류(은평세무서장) 및 임의경매(은평신용협동조합) 등은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

3.3. 임차인 현황

현재 임차인으로 정 씨가 거주 중임.

보증금: 55,000,000원

차임: 1,800,000원

전입일자 및 확정일자: 2024년 11월 29일

배당신고일자: 2026년 04월 20일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음)

3.4. 등기부요약

소유권보존: 주식회사영신하우징 (2023-10-13)

근저당권: 은평신용협동조합 (2023-10-13, 금6,432,000,000원) - 말소기준권리

압류: 은평세무서장 (2026-03-25)

임의경매: 은평신용협동조합 (2026-04-07, 4,993,383,038원)

등기부채권 총액: 6,432,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 물건(연립/다세대)의 거래가는 2026년 5월 기준 190,000,000원에서 330,000,000원 사이로 나타남.

면적당 가격은 약 3,802,000원/㎡ ~ 5,057,000원/㎡ 수준임.

본건 물건의 건물면적 78.22㎡ (약 23.66평)에 이를 적용하면, 시장가격은 약 300,000,000원 ~ 400,000,000원 범위로 추정됨.

4.2. 건물 노후도 및 가치

본건 건물인 "파크원"은 2022년~2023년에 건축 허가 및 사용 승인된 신축 건물임.

제시된 주변 시세 정보의 건물들(1986년~2001년식)에 비해 건축 연차가 매우 낮아 신축으로서의 가치 상승 요인이 크다고 판단됨.

이러한 신축성에도 불구하고, 감정가(603,000,000원)와 유사 물건의 시장가(약 300~400백만원/㎡) 사이에 큰 차이가 존재하여, 입찰 시 면밀한 시세 검토가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

난방: 도시가스보일러

냉방: 천정 부착형 에어컨 설비

기타: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비 등 현대적인 주거 편의시설이 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

건축물대장 정보에 따르면, 본 건물은 총 6층으로 구성되어 있으며, 20대의 주차 공간(실내 10대, 실외 11대)을 확보하고 있음.

인근 서울갈현초등학교와의 접근성이 양호하며, 지하철 6호선 구산역 및 버스정류장이 가까워 생활 편의성이 좋음.

주변에 통상적인 주택가 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됨.

5.3. 학군

본건은 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하여 초등학교 학군 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 토지를 취득하는 경우 관련 법규에 따른 허가를 받아야 함. 이는 특정 구매자에게 거래 제한 요소가 될 수 있음. (해당 지정은 2026년 8월 25일 및 2026년 12월 31일까지 유효함)

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 해당 담보물건들의 추가적인 경매 진행 가능성 등을 고려할 필요가 있음.

6.3. 기타 제한사항

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 일정 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 은평구 갈현동에 위치한 신축(2022-2023년 준공) 연립주택으로, 양호한 입지조건과 현대적인 내부 설비를 갖추고 있어 주거 가치가 높다고 판단됨.

다만, 제공된 주변 실거래가 정보에 비해 감정가가 현저히 높아 시세 차이가 크게 나타나는 점이 두드러짐.

토지거래허가구역 지정, 공동담보 등의 사항은 투자 시 유의해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식의 신축급 건물임.

* 지하철 6호선 구산역 및 버스정류장 이용이 편리한 교통 환경.

* 학군 접근성이 양호한 주거 지역에 위치.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료(2026년 5월 거래가 기준)와 신축 건물 가치를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 300,000,000원 ~ 400,000,000원 범위로 추정되나, 건물의 신축 연식 등을 감안하면 감정가(603,000,000원) 수준까지는 아니더라도 그보다 높은 가치를 인정할 수 있음.

신중한 접근을 권장하며, 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 500,000,000원 ~ 580,000,000원 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근의 실제 시세 변동 추이를 추가적으로 조사하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.