나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50411 [4] 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 , 근거리에 지하철 6호선 "구산역" 이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근 콘크리트지붕 지상 6층 연립주택으로서 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 벽지 붙임 일부 타일 붙임 등 바닥 : 마루깔기 일부 타일 붙임 등 창호 : pvc창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 연립주택 (방4 욕실2 발코니 거실 및 주방 등) 으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 천정 부착형 에어컨 설비, 위생설비 및 급 배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지로서 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50411 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 은OOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 3층 301호

용도: 연립주택

건물구조: 철근콘크리트구조 철근 콘크리트지붕 지상 6층 연립주택

건축물 용도: 공동주택 (도시형생활주택/단지형연립주택)

건축물 사용승인일: 2023년 06월 13일

1.3. 면적 정보

토지면적: 41.92㎡ (약 12.68평)

토지지분: 41.9218㎡ (약 12.68평)

건물면적: 77.30㎡ (약 23.38평)

건물지분: 77.3㎡ (약 23.38평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 596,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 주거지대임.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 남동측 근거리에 지하철 6호선 '구산역'이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 도로 접근성

본건 소재 부지는 동측으로 폭 약 6미터, 남측으로 폭 약 4미터, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사영신하우징 (2023-10-13)

근저당권공동담보: 은평신용협동조합 (2023-10-13, 말소기준권리, 채권총액 6,432,000,000원)

압류: 은평세무서장 (2026-03-25, 말소)

임의경매: 은평신용협동조합 (2026-04-07, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 김

보증금: 55,000,000원

차임: 1,800,000원

전입일자(사업일자): 2024-08-28

확정일자: 2024-07-19

배당신고일자: 2026-05-07

대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 은평신용협동조합의 근저당권(2023-10-13)보다 늦게 설정된 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 임차인 김 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 1986년~2001년 사이에 건축된 다세대 및 연립주택들로, 본건(2023년 사용승인)과는 건축 연식에서 상당한 차이가 있습니다. 따라서 유사성이 떨어진다고 판단됩니다.

- 2026년 5월, 46.47㎡ 연립주택 (1994년식) 매매가: 2억 3,500만원 (약 506만원/㎡)

- 2026년 5월, 49.97㎡ 다세대주택 (1986년식) 매매가: 1억 9,000만원 (약 380만원/㎡)

- 2026년 5월, 71.91㎡ 다세대주택 (2001년식) 매매가: 3억 3,000만원 (약 459만원/㎡)

4.2. 주변 시세 동향

본건은 비교적 신축(2023년 준공) 건물로서, 주변 노후 건물 대비 높은 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 감정가는 5억 9천 6백만원으로, 신축이라는 점을 감안할 때 시세 반영이 적절한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치.

* 주변에 다세대주택 및 소규모 아파트가 소재하여 기본적인 주거 편의시설 이용 가능.

* 상세 편의시설은 지도 서비스 등을 통한 추가 확인 필요.

5.2. 기타 생활 편의

* 도시가스보일러에 의한 난방 설비, 천정 부착형 에어컨 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청 문의 필요)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 대상, 2025.10.20~2026.12.31). 본건은 연립주택으로, 계약 시 해당 기간 내 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 허가 대상 및 기간을 반드시 확인해야 함.

6.2. 기타 리스크

* 임대차 정보: 임대사항은 미상임 (본건에서는 임차인 김 의 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없음)

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 상세 정보는 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 연립주택으로, 상대적으로 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 등기부상 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있어 계약 시 관련 절차 확인이 필요합니다. 신축 건물이라는 장점을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 및 수리 비용 부담 적음.

* 대항력 있는 임차인 없어 명도 부담 최소화.

* 주거지로서의 입지 및 교통 편리성.

* 신축 연립주택으로서의 희소성 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가 5억 9천 6백만원을 기준으로, 신축 연립주택임을 감안하여 약 5억 5천만원에서 5억 9천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 경매 당시 경쟁 상황 및 시장 동향을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 보수적으로 접근할 경우 5억 8천만원 내외를 목표가로 설정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.