나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50411 [6] 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 , 근거리에 지하철 6호선 "구산역" 이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근 콘크리트지붕 지상 6층 연립주택으로서 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 벽지 붙임 일부 타일 붙임 등 바닥 : 마루깔기 일부 타일 붙임 등 창호 : pvc창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 연립주택 (방4 욕실2 발코니 거실 및 주방 등) 으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 천정 부착형 에어컨 설비, 위생설비 및 급 배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지로서 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50411 (6)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 3층 303호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 은OOO (등기부상 은평신용협동조합으로 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

토지 지분: 42.4207㎡ (약 12.83평)

건물면적: 78.22㎡ (약 23.66평)

건물 지분: 78.22㎡ (약 23.66평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 603,000,000원 (6억 3백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 주택지대입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 6호선 "구산역"이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 지역 내 위치

본건은 완경사지에 위치한 2필지 일단의 가장형 토지 위에 건축된 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건 소재 부지는 동측으로 폭 약 6미터, 남측으로 폭 약 4미터, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 규제

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 또한, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사영신하우징 (등기접수일: 2023.10.13)

* 근저당 (말소기준권리): 은평신용협동조합 (등기접수일: 2023.10.13, 채권최고액: 6,432,000,000원)

* 압류: 은평세무서장 (등기접수일: 2026.03.25)

* 임의경매: 은평신용협동조합 (등기접수일: 2026.04.07, 채권액: 4,993,383,038원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자: 2024-12-05

* 확정일자: 2024-10-24

* 배당신고일자: 2026-04-20

* 대항력: 없음

* 비고: (없음)

주의: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 진행 시 특별한 문제는 없을 것으로 예상되나, 배당 여부에 따라 보증금 회수에 차이가 있을 수 있습니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 11,425,383,038원 (근저당 6,432,000,000원 + 임의경매 신청 채권액 4,993,383,038원)으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (연립/다세대)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 연립 및 다세대 주택의 거래 가격대는 19,000만원에서 33,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

* 현대빌리지 (연립, 1994년 준공): 2026년 5월, 46.47㎡(약 14.06평) 거래가 23,500만원 (평당 약 1,671만원)

* (275-154) (다세대, 1986년 준공): 2026년 5월, 49.97㎡(약 15.12평) 거래가 19,000만원 (평당 약 1,256만원)

* 창성빌라(507-2) (다세대, 2001년 준공): 2026년 5월, 71.91㎡(약 21.75평) 거래가 33,000만원 (평당 약 1,517만원)

4.3. 시세 전망

본건은 2023년 준공된 신축 연립주택으로, 건축 연차가 오래된 인근 다세대 및 연립 주택 대비 높은 상품성을 지닙니다. 감정가는 60,300,000원 (약 2,548만원/평)으로, 비교적 최근인 2026년 5월 거래된 인근 연립주택 시세(약 1,671만원/평)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축이라는 점과 입지적 장점을 반영한 것으로 판단되나, 입찰 시 감정가가 최근 시장가보다 높게 책정된 점을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 6층 연립주택으로서, 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 마루 및 타일, 창호는 PVC 창호 등으로 마감된 신축 건물입니다 (2023년 준공).

5.2. 내부 설비

도시가스보일러에 의한 난방 설비, 천정 부착형 에어컨 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 편의/교육 시설

본건 인근에 서울갈현초등학교가 소재하며, 주택가로서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 지하철 6호선 구산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등) 또는 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 따라 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행된 물건으로, 이는 경매 진행 시 낙찰가 산정에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 법적/행정적 제약

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 신축(2023년 준공) 연립주택으로, 쾌적한 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 명확하지만, 상당한 채권 총액과 토지거래허가구역이라는 점은 유의해야 합니다. 신축이라는 장점이 있음에도 불구하고 감정가가 최근 주변 시세 대비 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2023년 준공된 신축 연립주택으로 상품성이 우수합니다.

* 지하철 6호선 구산역 접근성이 양호합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 주변 시세 대비 잠재적 가격 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 면적(건물 약 23.66평)과 신축임을 감안할 때, 평당 1,800만원 ~ 2,000만원 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 이는 약 425,880,000원 ~ 473,200,000원의 시세 범위에 해당합니다.

* 감정가(603,000,000원)가 주변 시세보다 높게 책정된 점을 고려하여, 입찰가는 감정가의 70~80% 수준을 고려하되, 신축 가치를 반영하여 시세 반영 비율을 높게 설정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 450,000,000원 ~ 500,000,000원 사이를 권고합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

* 본건 소재지에 대한 일반적인 혐오시설 존재 여부를 확인하였으나, 제공된 정보와 일반적인 지역 분석상 특이사항은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.